投資性不動産とは、家賃や資本の増値を稼ぐため、または両方を兼ね備えている不動産のことです。

主に貸與された土地使用権、保有し、増値後に譲渡する土地使用権、貸與された建物を含む。

企業(yè)は通常コストモデルを採用して投資性不動産に対して後続の計量を行うべきであり、公正価値モデルを採用して投資性不動産に対して後続の計量を行うこともできる。

しかし、同じ企業(yè)は一つのパターンを採用して、すべての投資性不動産に対して後続測定を行います。同時に二つの計量モードを採用してはいけません。

投資性不動産の今後の計量については、注意すべきである。

1、企業(yè)が投資性不動産の計量パターンを確定したら、勝手に変更してはいけない。

2、コストモードで公正価値モデルに転換した場合、會計政策の変更処理として、計量モードの変更時の公正価値と額面価値の差額を調整し、期首留保収益（未処分利益）を調整しなければならない。

3、公正価値モデルを採用して計量した投資性不動産は、公正価値モデルからコストモデルに転換してはいけない。つまり逆転できない。

4、公正価値モデルを採用して後続測定を行う場合、投資性不動産の減価償卻または償卻を行わず、貸借対照表日投資性不動産の公正価値を基礎にしてその額面価値を調整し、公正価値と元の額面価値との差額を當期損益（公正価値変動損益）に計上しなければならない。

投資性不動産で取得した家賃収入は、他の業(yè)務収入などとして認識されています。

公正価値モデルを採用して後続測定を行い、投資性不動産に対して減損テストを行わない。

5、「企業(yè)會計準則第18號～所得稅」の規(guī)定に基づき、貸借対照表債務法を用いて所得稅を計算する場合、企業(yè)は通常、貸借対照表日ごとに所得稅の計算を行うべきである。

鴻昌會社は不動産開発企業(yè)です。

公正価値モデルを用いて後続測定を行う。

（1）2015年1月1日、鴻昌會社は40000萬元の総価格で1棟を予約使用可能な狀態(tài)に達した沿道樓を購入した。

この沿道樓の総面積は2萬平方メートルで、1平方メートル當たりの単価は2萬元で、使用壽命は50年と予想されています。

鴻昌會社はこのストリート沿いの建物を対外的にレンタルする予定です。

（2）2015年に、鴻昌會社は上記の通り沿いのビルをレンタルして実現(xiàn)しました。

収入は1000萬元で、費用支出が発生します。

市場の変化によって、鴻昌會社は街沿いのビルの総面積の20%を販売し、収入8400萬元を取得しました。販売された沿道樓は2015年12月31日に不動産の名義変更手続きを行いました。

2015年12月31日、この通り沿いのビルの一平方メートル當たりの公正価値は2.2萬元である。

その他の資料：

鴻昌會社の収入と支出は全部銀行預金で決算します。

稅法の規(guī)定により、當期の課稅所得稅を計算する際に、保有する投資用不動産はその購入原価に応じて、耐用年數の50年を予定しています。耐用年數の平均法により購入日から処分時までに計算された減価償卻額は稅引き前に差し引き、保有期間は

の変動は課稅所得額に算入されません。実際に処理する時、処理で取得した価格はその歴史原価から控除し、稅法の規(guī)定に従って減価償卻を計上した後の差額を処理または決算期間の課稅所得額に算入します。鴻昌會社が適用する所得稅の稅率は25%です。

鴻昌會社の當期には他の収入やコスト費用は存在しません。當期に発生した200萬元の費用支出は全部稅引前に差し引くことができます。

所得稅以外の関連稅金は考慮しない。

要求（1）鴻昌會社の2015年1月1日、12月31日と投資性不動産の購入、公正価値変動、賃貸、販売に関する會計仕訳を作成する。

（2）投資性不動産の2015年12月31日の帳簿価額、稅金計算の基礎及び一時的な差異の計算を要求する。

（3）鴻昌會社の2015年當期所得稅の計算と所得稅の確認に関する會計仕訳の作成を要求する。

判例解析：

（1）鴻昌會社の2015年1月1日、12月31日と投資性不動産の購入、公正価値変動、賃貸、販売に関する會計仕訳を作成する。

2015年1月1日、鴻昌會社は4000萬元でストリートビルを購入しました。

借ります：投資性不動産の40000

銀行預金400,000

2015年12月31日、ストリートビルの公正価値は44000萬元（＝2.2萬/平方メートル×2萬平方メートル）に増加し、4000萬元の値上がりとなりました。

殘りの80%の不動産部分：

借りる：投資性不動産3200

貸付：公正価値変動損益3200

鴻昌會社は家賃収入とコストを実現(xiàn)します。

貸し：銀行預金1000

貸付：その他業(yè)務収入1000

借りる：その他の業(yè)務コスト200

ローン：銀行預金200

鴻昌會社は2015年12月31日に投資用不動産を販売する會計仕訳は以下の通りである。

借ります：銀行の預金の8400

貸付：主要業(yè)務収入8400

貸し：主要業(yè)務コスト8000（400×20%）

公正価値変動損益800（4000×20%）

貸付：投資用不動産8800（44000×20%）

（2）投資用不動産の2015年12月31日の帳簿価額、稅金計算の基礎及び一時差異を計算する。

ストリートビルの殘りの部分の帳簿価額は35200萬元=44000×80%である。

街沿いの建物の殘りの部分の稅金計算は31360萬元（40000–40000/50）×80%=39200×80%になります。

一時差異=35200-1360=3840(萬元)

（3）鴻昌會社の2015年當期所得稅を計算し、所得稅の確認に関する會計仕訳を作成する。

鴻昌會社の當期所得稅の計算は以下の通りです。

=(課稅所得–原価控除可能)×適用稅率

=(販売収入-販売コスト+家賃収入-費用-減価償卻)×25%=(8400–39200×20%+1000–200-400/50)×25%=(8400–7840+800)×25%=560×25%=140(萬元)

繰延稅金負債=3840×25%=960(萬元)

所得稅に関する分録は以下の通りです。

借りる：所得稅費用1100

貸付：未払稅金－未納所得稅140

繰延稅金負債960