2021年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了一場(chǎng)市場(chǎng)升溫與調(diào)控“維穩(wěn)”的雙重變奏。

7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-6月的樓市相關(guān)數(shù)據(jù)，今年上半年，全國商品房銷售面積同比增長(zhǎng)近三成，銷售額同比增長(zhǎng)近四成，繼續(xù)刷新歷史同期紀(jì)錄。受此影響，房地產(chǎn)投資、開竣工、資金來源等指標(biāo)繼續(xù)保持不錯(cuò)的增速。

上半年的市場(chǎng)熱度，是由去年年末的學(xué)區(qū)房升溫而引發(fā)。到今年第二季度，部分城市因一二手房?jī)r(jià)格倒掛而出現(xiàn)非理性升溫。此后，一系列調(diào)控政策推出，市場(chǎng)再度恢復(fù)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也逐漸回歸理性。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的解讀，今年6月，70大中城市房?jī)r(jià)漲幅由此前的“穩(wěn)中有升”、“趨穩(wěn)”，變?yōu)椤胺€(wěn)中有落”。

在此過程中，市場(chǎng)預(yù)期也逐步回調(diào)。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著信貸環(huán)境的收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在回調(diào)，下半年的市場(chǎng)將繼續(xù)趨于理性，房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)收窄。

銷售向好的三個(gè)原因

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長(zhǎng)27.7%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。商品房銷售額92931億元，增長(zhǎng)38.9%；比2019年1—6月份增長(zhǎng)31.4%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著交易熱度，不僅月度交易規(guī)模明顯高于往年同期，市場(chǎng)預(yù)期也頗為高漲。在部分東部城市，消費(fèi)者一度出現(xiàn)恐慌性入市，并引發(fā)市場(chǎng)亂象。整個(gè)上半年，房地產(chǎn)銷售創(chuàng)同期歷史新高。

中原地產(chǎn)指出，有三個(gè)原因促成這一現(xiàn)象：第一，信貸整體寬松，2021年1-6月，居民戶中長(zhǎng)期信貸數(shù)據(jù)刷新歷史紀(jì)錄。第二，因一二手房?jī)r(jià)倒掛，部分城市出現(xiàn)了“打新潮”，刺激了市場(chǎng)需求。第三，疫情后，購房需求集中釋放，加之海外投資銳減，資金回流，使市場(chǎng)需求進(jìn)一步累積。

分區(qū)域來看，東部和中部地區(qū)仍是熱度最高的區(qū)域，上半年銷售面積增速均超過30%，銷售金額增速均超過40%。西部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售面積增速均在20%以下。

銷售向好，也使得其他指標(biāo)保持較好的增速。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%，近兩年平均增長(zhǎng)8.2%。房屋施工面積和開竣工面積均保持正增長(zhǎng)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，投資端的熱度不減，與熱點(diǎn)城市的“兩集中”供地政策有關(guān)。從今年4月開始，22個(gè)熱點(diǎn)城市先后實(shí)施土地集中公告和集中出讓，并對(duì)整體土地市場(chǎng)的熱度帶來刺激。按照現(xiàn)有的開發(fā)周期，首批土地有望在年內(nèi)形成銷售業(yè)績(jī)，因此開發(fā)商的拿地和投資熱情頗高，這既刺激了新開工、投資兩項(xiàng)指標(biāo)的提升，也有望支撐下半年的銷售。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，全年來看，今年房地產(chǎn)銷售規(guī)模很可能再度創(chuàng)下歷史新高，并有望向20萬億的規(guī)模發(fā)起沖擊。

在資金端，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%。其中，受銷售向好的影響，“定金及預(yù)收款”增幅高達(dá)49.7%。

從“趨穩(wěn)”到“穩(wěn)中有落”

雖然上半年交易熱度頗高，但為維持市場(chǎng)穩(wěn)定，調(diào)控政策也在不斷落地。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，監(jiān)管層和各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策達(dá)到286次，其中以住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房為主。

6月是政策發(fā)布的最密集階段。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長(zhǎng)春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發(fā)布20次房產(chǎn)調(diào)控政策。

與此同時(shí)，在各種原因影響下，信貸環(huán)境也有所收緊。前述機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的72城房貸利率顯示，6月首套房貸款利率為5.52%，二套房貸款利率為5.77%，分別較1月上浮23和21個(gè)基點(diǎn)；6月72城房貸平均放款周期為50天，較5月延長(zhǎng)2天。

這些政策不僅對(duì)銷售起到了一定的抑制作用，也開始影響到市場(chǎng)預(yù)期。按照貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂的觀點(diǎn)，市場(chǎng)整體預(yù)期正在回調(diào)，購房者的熱情已經(jīng)有所下降。

因此，臨近年中之時(shí)，市場(chǎng)終于趨于平穩(wěn)。具體體現(xiàn)在，雖然交易量仍維持高位，但房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，今年6月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手房?jī)r(jià)格方面，各能級(jí)城市維持持平和微漲狀態(tài)。

從國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房?jī)r(jià)的解讀中，不難看出變化的趨勢(shì)。今年一季度，70大中城市價(jià)格漲幅還處于“有升有降”的狀態(tài)。到第二季度，漲幅分別為“穩(wěn)中有升”、“趨穩(wěn)”和“穩(wěn)中有落”。

華東某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，各項(xiàng)調(diào)控政策帶來的資金壓力，加上“限價(jià)令”的限制，漲價(jià)空間基本被堵死，相反，上半年已有不少企業(yè)實(shí)施降價(jià)促銷。如果資金鏈繼續(xù)承壓，“以價(jià)換量”的情況還會(huì)繼續(xù)。

許小樂認(rèn)為，這種情況應(yīng)是大概率事件。一方面，政策環(huán)境仍然從緊，局部新房市場(chǎng)熱度較高的城市可能收緊調(diào)控，如調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)等。另一方面，信貸環(huán)境收緊，預(yù)計(jì)整體預(yù)期還將進(jìn)一步回調(diào)。他表示，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性，后期房?jī)r(jià)整體漲幅也會(huì)繼續(xù)收窄。