“指數(shù)計算法”與“算術(shù)平均法”

　　根據(jù)《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明，國家統(tǒng)計局對調(diào)查的方法是“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”。

　　按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計方式不同。

　　暨南大學管理學院教授胡剛說，廣州的統(tǒng)計方法是算術(shù)平均法，將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價;而國家統(tǒng)計局則是指數(shù)計算法，追蹤同一物業(yè)不同時期的價格變化進行加權(quán)計算得出房價數(shù)據(jù)。

　　據(jù)分析，將平均房價幾萬元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計算平均數(shù)，這種統(tǒng)計對于判斷房地產(chǎn)市場“沒什么實用價值”;而國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計方法比較科學，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化。

　　作為經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度高的廣州市，為何選擇如此的統(tǒng)計方式?專家指出，采用指數(shù)算法，只要房價上漲，統(tǒng)計結(jié)果一定上漲;而采用算術(shù)平均法，只要政府控制中心區(qū)高價住宅的成交，房價數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性下降”。

　　今年4月，廣州出臺政策，由政府對住房價格進行“指導”，“高于政府指導價的住宅不得銷售”，下半年，一些開發(fā)商表示，中心區(qū)的高價住宅很難拿到預售證，而郊區(qū)的低價住宅則容易拿到預售證。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，變換統(tǒng)計方法，并不能改變房價過高的狀況。如此統(tǒng)計，有“忽悠”之嫌。

　　為了數(shù)字“減肥”，改變統(tǒng)計范圍

　　為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)“明顯下降”，除了在統(tǒng)計方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。

　　記者注意到，今年10月開始，廣州市將位于遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統(tǒng)計，而此前的房價統(tǒng)計并不包括這兩個縣級市。

　　目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區(qū)的平均房價每平方米四五萬元，將兩地納入房價統(tǒng)計的“創(chuàng)新方法”，其結(jié)果顯而易見，廣州房價轉(zhuǎn)瞬之間從“大漲”變?yōu)?ldquo;大降”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上，如海珠區(qū)一處二手房，去年買入、今年賣出，房價已經(jīng)從兩萬元出頭上漲到三萬元以上。

　　廣州市購房者毛女士對記者說，不久前她看上白云區(qū)一處130平方米的住宅，約定成交價格是每平方米2.3萬元，但開發(fā)商11月底突然打來電話，政府緊急下了通知，成交價不能高于1.9萬元，否則不能網(wǎng)簽。

　　所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的“合同”供國土房管局備案計入房價統(tǒng)計，但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現(xiàn)款。這樣一來，毛女士首付相當于多出了50多萬元，無法籌措這筆巨款，結(jié)果只好放棄了這套住房。

　　“政府光想著完成調(diào)控目標，開發(fā)商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需買單。”毛女士如是說。

　　防止自相矛盾，避免市場誤判

　　“數(shù)據(jù)互相矛盾，很容易產(chǎn)生誤導。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，當前房地產(chǎn)成交均價“數(shù)據(jù)打架”的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡“以數(shù)據(jù)說話”的人擾亂市場預期。

　　胡剛指出，統(tǒng)計數(shù)據(jù)自相矛盾的問題，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，2012年各省上報的GDP數(shù)據(jù)，匯總后明顯高于國家統(tǒng)計局公布的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

　　專家分析，統(tǒng)計誤差有計算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。今年6月，國家統(tǒng)計局披露，廣東中山橫欄鎮(zhèn)在2012年年報虛報工業(yè)生產(chǎn)總值62億多元。

　　“統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權(quán)威性來自統(tǒng)計的真實性，關(guān)系到政府公信力，因此不能當成兒戲。”胡剛說。

　　專家建議，地方政府發(fā)布房價數(shù)據(jù)，應(yīng)該根據(jù)城市的區(qū)域、房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)，讓公眾真實感受到房地產(chǎn)市場的變化，使房價數(shù)據(jù)更具參考價值，避免因為數(shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場誤判。