9月20日被萬達商業(yè)確定為退市H股的最終日期，為了尋找合理的估值，萬達商業(yè)在私有化的路上正在篤定前進。萬達商業(yè)在公布退市時間表的同時，再度強調(diào)了回歸A股的決心，稱將通過多種渠道回歸A股。萬達商業(yè)孤注一擲，但是前路障礙重重，首先要掃清私有化道路上股東對于私有化價格過低的質(zhì)疑;其次，克服借殼或IPO存在的政策、市場障礙;更為重要的是，還要在房地產(chǎn)市場已告別黃金十年時，講出一個擁有足夠吸引力的故事，從而換取夢寐以求的高估值。

　　退市不難上市難

　　登陸香港資本市場不到兩年，且曾經(jīng)創(chuàng)造了2014年港交所最大IPO的萬達商業(yè)決心從H股退市，這與它在香港資本市場沒有享受到投資者高級別的禮遇有關(guān)，而在王健林心目中，A股或?qū)⑹侨f達商業(yè)尋找到合理估值的最好歸宿。

　　在昨日的公告中萬達商業(yè)明確表示，將繼續(xù)考慮以各種方式實現(xiàn)A股上市。那么，各種方式具體為何種方式呢?可操作性又有多大?在業(yè)內(nèi)人士看來，萬達商業(yè)可以選擇的路徑無非就是借殼或IPO，但不論是哪種方式，都存在一定的難度。

　　“借殼的話體量太大，能裝下好幾千億市值的殼幾乎不存在，太小的殼被借殼上市后股價飆漲得又太多，存在太大的套利空間，這是監(jiān)管層不愿意看到的。”北京一位私募人士向媒體記者如是解釋。

　　另有不愿具名行業(yè)人士稱：“對于萬達商業(yè)而言，借殼是最快的方式。但是目前A股市場無重大瑕疵、較為干凈的殼資源比較少，而且近幾年房企并不是監(jiān)管層鼓勵上市的企業(yè)?！?/p>

　　除了借殼以外，重走IPO是萬達商業(yè)的另一條可選路徑。實際上，相比借殼，萬達對于IPO更加熱衷。去年11月13日，萬達商業(yè)就已經(jīng)在證監(jiān)會官網(wǎng)上預(yù)披露了A股的招股說明書，其中擬公開發(fā)行不超過2.5億股A股股票，募集資金約120億元。此外，在最近一次5月25日的股東周年大會上，萬達商業(yè)董秘許勇也曾表示，萬達商業(yè)回歸A股仍將采用IPO的形式。

　　然而于萬達商業(yè)而言IPO或?qū)⑹且粓雠c時間賽跑的競賽。“本身借殼上市是目前回歸A股的一個主流做法，但鑒于此前證監(jiān)會對于各類炒殼現(xiàn)象的打擊，所以對于萬達來說會選擇傳統(tǒng)的IPO方式回歸A股。應(yīng)該說從企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和在資本市場上的勝任程度看，萬達本身的壓力和難度是不大的。”在嚴躍進看來，雖然萬達IPO有可行性，但是目前國內(nèi)市場IPO最寬松的時間點已經(jīng)過去，未來可能越來越嚴格，而萬達商業(yè)作為房企，IPO的難度相對也會加大。

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖也表示：“即使萬達回歸A股能夠成功，那至少也是一年之后，A股現(xiàn)在一直比較低迷，萬達體量太大，增發(fā)太多將會導(dǎo)致失血過多而砸盤，所以在這種情況下，短時間內(nèi)，萬達發(fā)行的大環(huán)境不存在?！?/p>

　　價格質(zhì)疑與私有化決心

　　雖然質(zhì)疑聲四起，但是萬達退市H股的決心巋然不動。昨日萬達商業(yè)進一步透露退市時間表：9月13日為H股交易的最后日期，9月20日從H股退市。萬達商業(yè)為退市也做好了準備，各財團投資者已經(jīng)支付了至少為其承諾投資額20%的現(xiàn)金，共計超過90億港元。

　　萬達商業(yè)私有化價格定為52.8港元/股，而這一價格在披露之初就遭到了市場質(zhì)疑。近日更有萬達商業(yè)股東對外表態(tài)，不買賬，這也為萬達商業(yè)9月20日能否順利退市帶來變數(shù)。

　　首先提出質(zhì)疑的是第六大股東荷蘭APG基金，該基金的理由是52.8港元的私有化報價沒有吸引力，所以“對這個私有化計劃有顧慮”。緊跟著提出異議的是萬達商業(yè)第三大股東貝萊德，該公司買進萬達商業(yè)的平均價格為58港元/股，按照萬達商業(yè)提出的私有化，虧損是可以預(yù)見的。

　　按照萬達商業(yè)的私有化規(guī)則，只有在不多于10%投資者反對及超過75%投資者贊成的前提下，萬達商業(yè)私有化才能順利完成，而上述兩個股東目前共計持有萬達商業(yè)超過10%的股份，因此一旦二者投出反對票，萬達商業(yè)私有化將無法成行?！皩τ谌f達商業(yè)而言，這或許是一個比較糾結(jié)的內(nèi)容?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如是稱。

　　雖有不確定，但是也有業(yè)內(nèi)人士表示，王健林早已做好了充足的準備來掃清一切障礙。6月27日，萬達商業(yè)對外稱，就發(fā)起全面要約收購私有化，萬達集團已經(jīng)行使其引入新財團投資者的權(quán)力，此外，全體內(nèi)資股股東已經(jīng)訂立內(nèi)資股股東不可撤回承諾，其中包括將支持退市。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬達商業(yè)45.27億的總股本中，只發(fā)行了6.52億的港股，剩余38.748億股均為內(nèi)資股，占比超過85%?！按饲?，退市也獲得了內(nèi)資股股東100%的全票支持，因此其他股東的質(zhì)疑或只是小插曲，最終會做出妥協(xié)，萬達商業(yè)為私有化做足了準備，因此9月20日退市不難?！庇兴侥既耸糠治龇Q。

　　業(yè)務(wù)借勢重組猜想

　　另值得一提的是，此前有消息稱，萬達曾對賭，萬達商業(yè)在退市滿兩年或2018年8月31日前(以較晚者為準)未能夠在A股主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息?？梢姡f達商業(yè)對于回歸A股孤注一擲，只可成功不許失敗。

　　根據(jù)萬達商業(yè)登陸港交所時披露的公司結(jié)構(gòu)，萬達將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬達1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元。但是隨著萬達商業(yè)“去地產(chǎn)化”加速，上述三大板塊的具體成績也從側(cè)面反映了萬達集團整體轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略思路。

　　以重頭戲房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為例，2013年、2014年以及2015年1-6月其在萬達商業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中的占比依次為86.41%、84.98%和67.97%，一路下滑的趨勢十分明顯。而同期，租賃及商管業(yè)務(wù)占比則一路攀升至20.62%;酒店業(yè)務(wù)營收占比上升至7.25%。

　　“由于體量太大，萬達商業(yè)在重回A股時，會不會首先進行分拆?我認為可能性不大。首先，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的比重在下滑，且房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去，故事已經(jīng)不再好講;其次，萬達租賃及商管、酒店業(yè)務(wù)體量又太小，獨立上市的可能性更不大。因此萬達商業(yè)回歸A股，仍然是按照現(xiàn)有板塊結(jié)構(gòu)整體上市。”上述不具名行業(yè)人士如是分析。

　　萬達集團第四次轉(zhuǎn)型目標為：到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商四大模塊。目前萬達在商業(yè)板塊擁有萬達商業(yè)這家上市公司平臺，文旅板塊擁有萬達院線和美股AMC兩家上市公司平臺，未來萬達集團內(nèi)部是否會業(yè)務(wù)重組，推動萬達商業(yè)的加速回歸?對此，業(yè)內(nèi)人士認為想象空間較為狹窄，畢竟除了文旅和商業(yè)，另外兩個業(yè)務(wù)板塊金融和電商并未有實質(zhì)性突破。