萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石

　　3月9日，萬(wàn)科發(fā)布2010年報(bào)，以1081.6億銷(xiāo)售額成為國(guó)內(nèi)首家突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。除了連續(xù)第三年問(wèn)鼎全球住宅企業(yè)銷(xiāo)售冠軍，萬(wàn)科與行業(yè)第二名的差距已經(jīng)從2008年、2009年的200億左右，拉大到500億左右。

　　行業(yè)里總有人問(wèn)這樣的問(wèn)題：“為什么我的產(chǎn)品比萬(wàn)科還好，但是就是不如萬(wàn)科呢?”這個(gè)問(wèn)題很有趣。就具體產(chǎn)品而言，行業(yè)中龍湖、綠城、星河灣這些公司的主打產(chǎn)品要比萬(wàn)科的大部分產(chǎn)品更高端，獲得的贊譽(yù)、口碑也更好。但是，是萬(wàn)科而不是這些公司率先突破千億。原因在于，萬(wàn)科早已經(jīng)走過(guò)了做產(chǎn)品的階段，萬(wàn)科的成功是因?yàn)槠鋺?zhàn)略的成功。

　　一個(gè)看得到的事實(shí)是，這些年以來(lái)，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，萬(wàn)科都是能賺錢(qián)的。而每逢調(diào)控，都是像綠城這樣主打中高端產(chǎn)品的公司，最先爆出資金鏈緊張的新聞。在頻繁調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科是受市場(chǎng)行情影響最小的公司。因?yàn)槿f(wàn)科主要的客戶群體是剛性需求，根據(jù)年報(bào)萬(wàn)科140㎡以下中小戶型占80％以上。無(wú)論行情如何，這部分都是客觀存在的、一個(gè)相當(dāng)巨大的需求。2008年萬(wàn)科還不算成熟，受到宏觀調(diào)控、輿論危機(jī)的影響，業(yè)績(jī)出現(xiàn)唯一一次負(fù)增長(zhǎng)。在2010年底的采訪中，王石透露，2008年其實(shí)萬(wàn)科也是有增長(zhǎng)的，是為了給萬(wàn)科敲警鐘才在會(huì)計(jì)處理上給萬(wàn)科做成負(fù)增長(zhǎng)。但是2010年，萬(wàn)科用千億的業(yè)績(jī)展示了自己的功力和水準(zhǔn)。 {page_break}

　　在業(yè)績(jī)不受市場(chǎng)波動(dòng)這一點(diǎn)上，萬(wàn)科與世界頂尖企業(yè)有某些相似之處。世界頂尖公司一般追求三點(diǎn)：第一，社會(huì)平均利潤(rùn)率。第二，追求穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略。第三，追求社會(huì)責(zé)任感。從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)那家世界級(jí)的公司業(yè)績(jī)會(huì)大起大落，多年的經(jīng)營(yíng)和積累，他們對(duì)市場(chǎng)似乎并不敏感，無(wú)論市場(chǎng)好壞，他們的運(yùn)作都比較良性。而要做到這一點(diǎn)，就對(duì)公司戰(zhàn)略的要求很高。只有戰(zhàn)略正確，才能出現(xiàn)這種情況。萬(wàn)科的成功，恰恰證明了其戰(zhàn)略的成功。

　　在2004年制訂的萬(wàn)科《10年中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃》中，萬(wàn)科在研究了美國(guó)最大房地產(chǎn)公司帕爾迪的戰(zhàn)略特點(diǎn)之后，選擇了與它相同的戰(zhàn)略。即專(zhuān)注于大眾住宅開(kāi)發(fā)，通過(guò)細(xì)分客戶市場(chǎng)，鎖定終身客戶。這些年，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入快速增長(zhǎng)，自住性剛性需求是萬(wàn)科過(guò)去和未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基石。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速，決定了房地產(chǎn)業(yè)尤其全國(guó)區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)仍將處于迅速發(fā)展階段。相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開(kāi)發(fā)是難度相對(duì)較低、周轉(zhuǎn)相對(duì)較快、風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。在住宅中，萬(wàn)科的主打產(chǎn)品是大眾化住宅，高端住宅只占很小的比例。萬(wàn)科的這種戰(zhàn)略，無(wú)疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。

　　從某種程度上講，像龍湖、綠城、星河灣這樣主打做中高端產(chǎn)品的公司，注定了不能超越萬(wàn)科。因?yàn)樗鼈冞x擇的是一個(gè)相對(duì)狹窄的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)受行情影響比較大，因而無(wú)法像萬(wàn)科那樣呈現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)一種戲劇性收益增長(zhǎng)趨勢(shì)——更容易取得資本、更容易獲得、控制土地資源、更低的房屋建筑成本等等——這些都加強(qiáng)了萬(wàn)科作為大型房地產(chǎn)公司所擁有的競(jìng)爭(zhēng)地位優(yōu)勢(shì);在這種優(yōu)勢(shì)下，相應(yīng)地，又進(jìn)一步提高了萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率。這種自我強(qiáng)化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，結(jié)果就是千億萬(wàn)科，和更大者更大的事實(shí)。