站在2020年這個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)，所有的房地產(chǎn)公司都在思考未來(lái)。日前，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克罕見(jiàn)地進(jìn)行了一場(chǎng)直播演講，暢談他對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的判斷和金地的應(yīng)對(duì)之道。

他認(rèn)為，樓市未來(lái)十年將高位盤(pán)整，到2030年，新房銷量將回落到7億平方米，與2008年持平。

他沒(méi)有測(cè)算銷售金額。但多位頭部房企此前已有預(yù)計(jì)，未來(lái)10年將維持在10萬(wàn)億左右，保利提出“峰值時(shí)代”概念，恒大要搶“十五萬(wàn)億大餅”。

大佬們的思考背后，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)30年高速擴(kuò)張，增量市場(chǎng)已見(jiàn)頂，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大洗牌到來(lái)，馬太效應(yīng)加速輪動(dòng)，強(qiáng)者越強(qiáng)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”將成為另類擴(kuò)張方式，千億將成為生存門(mén)檻。

在規(guī)模市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟后，更遠(yuǎn)的未來(lái)，房企只有及時(shí)抓住科技、智能等新潮流，多元化發(fā)展才能穿越周期，立于時(shí)代浪尖而不倒。

見(jiàn)頂后的下滑

作為金地掌門(mén)人，凌克1993年便涉足房地產(chǎn)，27年里帶領(lǐng)金地開(kāi)疆?dāng)U土，去年剛完成2000億元目標(biāo)，位列第14名，在60%多的凈負(fù)債率下，保持凈利潤(rùn)高位運(yùn)行，他的看法對(duì)行業(yè)頗有借鑒和啟發(fā)。

在凌克看來(lái)，1998-2008年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步發(fā)展期，增速不高。而后2008年金融危機(jī)至今，房企依靠“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的三高策略高速擴(kuò)張，銷售額、房?jī)r(jià)雙雙大幅拉升。

而在十二年的高速擴(kuò)張后，2019年房地產(chǎn)銷售站上了16萬(wàn)億的高峰。凌克認(rèn)為，2019年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“平穩(wěn)、低增速時(shí)代”。

凌克預(yù)測(cè)：“2020年到2030年，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)在銷量方面將會(huì)在一個(gè)頂部徘徊一段時(shí)間之后，會(huì)逐步地下降，即到2030年中國(guó)每年的新房銷量估計(jì)會(huì)在7億平方米左右，即大概回到2008年時(shí)?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息顯示，2019年全國(guó)商品房銷售面積17億平方米，據(jù)此推算屆時(shí)房地產(chǎn)銷量將有58%的下滑，這是一個(gè)驚人的數(shù)字。

規(guī)模收縮，房?jī)r(jià)怎么演變？凌克表示，未來(lái)10年，房?jī)r(jià)會(huì)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長(zhǎng)情況，呈現(xiàn)波段性的上升。按照金地團(tuán)隊(duì)的測(cè)算，10年后7億平方米，大約有10萬(wàn)億左右的銷售額。

英雄所見(jiàn)略同，夏海鈞等房企大佬也深刻認(rèn)識(shí)到了行業(yè)趨勢(shì)的變化。

2019年8月，恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)的天花板已現(xiàn)，新房銷售金額將維持在15萬(wàn)億元左右，向上不會(huì)有太大突破，下滑則在12、13萬(wàn)億元左右。

保利地產(chǎn)此前白皮書(shū)指出，房地產(chǎn)已進(jìn)入了峰值時(shí)代，未來(lái)5-10年，增量市場(chǎng)有望保持10萬(wàn)億＋的規(guī)模。

房企生存之戰(zhàn)

沒(méi)有人想到，這么快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量就快沒(méi)有了，擺在大家面前的，首先是生存，“搶蛋糕”。

凌克強(qiáng)調(diào)，未來(lái)房企強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者大量被淘汰。頭部房企還有不少增長(zhǎng)空間：“到目前為止，排在前面的大開(kāi)發(fā)商，占的比重并不算很大?！?/p>

凌克將中國(guó)樓市與美國(guó)對(duì)標(biāo)：“現(xiàn)在中國(guó)前20名的開(kāi)發(fā)商，占有全國(guó)的市場(chǎng)份額大致是25%-30%；但對(duì)比美國(guó)前20名的開(kāi)發(fā)商，占有全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例則是65%?！?/p>

這意味著，中國(guó)包括金地在內(nèi)的TOP20房企還有35個(gè)百分點(diǎn)之多的提升空間。

“銷售市場(chǎng)的大餅已定”，夏海鈞也指出，三年以后，中國(guó)前十大的地產(chǎn)商大概會(huì)占到全部銷售額的40%。前三大的地產(chǎn)商，大概要占到20%左右，即3萬(wàn)億元。

到那時(shí)，中國(guó)的龍頭房企要想在三甲排名中露臉，銷售規(guī)模應(yīng)該達(dá)到1萬(wàn)億元左右。

這也是恒大在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事局主席許家印提出今年沖擊8000億，后年銷售萬(wàn)億的背景。

事實(shí)上，房地產(chǎn)公司的洗牌早已開(kāi)始。2019年千億房企已達(dá)到34家。同時(shí)，馬太效應(yīng)再度加強(qiáng)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

克而瑞表示， TOP30房企，即千億以上規(guī)模，已成為房企生存發(fā)展的分水嶺。一位廣州百億級(jí)的房企高管也感嘆，千億已成房企生存門(mén)檻。

要在這樣的市場(chǎng)中生存，要沖到規(guī)模的前面，并購(gòu)成為關(guān)鍵手段。夏海鈞就表示，未來(lái)的市場(chǎng)空間，不是由房地產(chǎn)增量市場(chǎng)不斷的擴(kuò)張帶來(lái)，而是中小企業(yè)被兼并收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)大企業(yè)的擴(kuò)張。

去年，作為房企的并購(gòu)?fù)跽?，孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益銷售進(jìn)入三甲，而掉隊(duì)多年的世茂以大舉收并購(gòu)成為黑馬，反超龍湖，挺進(jìn)前十。

一邊是龍頭房企收并購(gòu)潮起，另一邊卻是中小房企的離場(chǎng)出局，被收并購(gòu)的企業(yè)大多是資金鏈出問(wèn)題的房企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，房企并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。從2019年以來(lái)的情況看，由于房企融資端受到嚴(yán)格限制，排名靠后的房企融資渠道收窄，融資成本高。這對(duì)于成本管控能力不強(qiáng)的中小房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)并購(gòu)方式和大公司合作不失為一種生存方式。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，危機(jī)與機(jī)遇并存，馬太效應(yīng)加速輪動(dòng)。

凌克認(rèn)為，未來(lái)將進(jìn)入“柯步道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)”的增長(zhǎng)曲線年代，它的核心是指，房企在勞動(dòng)與資本投入一定數(shù)量的情況下，要想產(chǎn)出更多的利潤(rùn)，要依靠科技力、智能化。

“目前高層住宅最快的施工速度，大概是5.5-6天建好一層，而在毛利率和凈利率下滑的行業(yè)趨勢(shì)下，提高表內(nèi)外負(fù)債和融資成本已很難大幅提高房企收益?！绷杩朔Q，在行業(yè)建設(shè)周期、資本投入都達(dá)到極限之后，要獲得新的增長(zhǎng)，必須依靠技術(shù)進(jìn)步。

對(duì)于今年的市場(chǎng)，凌克也有獨(dú)到看法。今年疫情后，部分土地和銷售市場(chǎng)都出現(xiàn)了火爆的跡象，對(duì)此凌克認(rèn)為，因?yàn)樨泿殴?yīng)量比較大，大家手上的錢(qián)比較多，地價(jià)就容易拍得較高。但金地認(rèn)為房住不炒的基調(diào)不變，在地價(jià)特別高時(shí)，金地不會(huì)去追高。

他表示，希望過(guò)一段時(shí)間，隨著土地推出越來(lái)越多，發(fā)展商手中資金消耗一部分之后，土地市場(chǎng)會(huì)更理性，屆時(shí)金地會(huì)考慮做更多的土地投資。