基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作快速推進。

5月17日，國內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式獲批，正式進入基金公開發(fā)售階段。截至5月20日，全部9單公募REITs的詢價公告、基金合同、招募說明書、托管協(xié)議和基金產(chǎn)品資料概要等已全部出爐，正式進入路演詢價期。

據(jù)介紹，首批項目募集資金基本投向基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等重點領(lǐng)域。有接近監(jiān)管人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是面向普通投資者發(fā)行收益憑證募集資金，投資并持有具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，由專業(yè)機構(gòu)運營，通過基金上市交易方式，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市金融產(chǎn)品，其實質(zhì)是成熟基礎(chǔ)設(shè)施項目的發(fā)行上市。

首批產(chǎn)品箭在弦上

2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著中國版基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟動。

籌備一年后，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行在即。

公開信息顯示，首批9單公募REITs項目包含高速公路項目2個、工業(yè)園區(qū)項目3個、倉儲物流項目2個、綠色項目2個。上述9個項目估值規(guī)模約315億元，分布在北京、上海、廣東、江蘇、浙江等重點區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國企以及個別重點基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的外資企業(yè)，項目整體現(xiàn)金流分派率約4%至12%。

上述接近監(jiān)管人士稱，首批公募REITs項目均符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策，具備較強示范性和代表性。相關(guān)REITs治理機制在夯實管理人主體責任的同時，也兼顧原始權(quán)益人的積極性在夯實基金管理人主體責任，并引入原始權(quán)益人適度參與內(nèi)部管理決策或咨詢。9單項目均由原始權(quán)益人擔任運營管理機構(gòu)，注重發(fā)揮原始權(quán)益人專業(yè)運營能力優(yōu)勢。

而為規(guī)范關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭，監(jiān)管還借鑒上市公司、公募基金和境外成熟市場監(jiān)管經(jīng)驗，要求原始權(quán)益人完善關(guān)聯(lián)交易決策機制，健全同業(yè)競爭管理制度，保持運管機構(gòu)獨立性，以保護投資人合法權(quán)益。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的問世，對于我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展也具有非凡的意義。

有業(yè)內(nèi)專家即分析稱，REITs可盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)。目前，為防范化解地方政府債務(wù)風險提供新渠道。我國各級政府和相關(guān)企業(yè)支出中用于投資的比例較大，積累了規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，REITs可盤活這些存量資產(chǎn)，提供增量投資資金來源，降低杠桿率，有利于防范化解地方政府債務(wù)風險，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

REITs也為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提供新的權(quán)益融資渠道。近年來，交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施類上市公司市凈率水平偏低，股價普遍低于凈資產(chǎn)，部分境外上市企業(yè)市凈率甚至低于0.3倍。相關(guān)企業(yè)股權(quán)融資阻力較大，這也是導致杠桿率攀升的原因之一。REITs可提供契合基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的權(quán)益融資方式，提升資產(chǎn)估值水平和權(quán)益融資能力。

除此以外，REITs更有助于吸引長期資金參與資本市場。在境外成熟市場，REITs是和股票、債券并列的大類成熟金融產(chǎn)品，具有中等收益、中等風險和分紅穩(wěn)定的特征，較好匹配養(yǎng)老金、保險資金投資偏好。推出REITs有利于填補境內(nèi)金融產(chǎn)品空白，廣泛吸引各類社會資金尤其是長期資金參與。

根據(jù)發(fā)改委投資所體制政策研究室主任吳亞平測算，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)約有380萬億元人民幣，其中 30%-40%屬于有經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。按中間值 35%的比例計算，經(jīng)營性收入的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)約為120萬億元。粗略估計，其中如果有2%-5%轉(zhuǎn)化為REITs，則有3萬億-6萬億元左右的規(guī)模。

上交所相關(guān)負責人也認為，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場潛在規(guī)模就已在萬億左右。從項目儲備看，單是PPP在庫項目估算可為REITs直接提供約4000億元備選標的。截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫已有20多單項目。

不過，平安證券固收首席分析師劉璐也指出，從資產(chǎn)的供給來看，目前國內(nèi)優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流基建項目稀缺，PPP、專項債、基建 REITs等產(chǎn)品面臨尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的挑戰(zhàn)。另一方面，國內(nèi)公募基金也缺乏對底層資產(chǎn)的管理經(jīng)驗，較長存續(xù)期的風險管理則成為投資人關(guān)注的重要因素。

培育多元化機構(gòu)投資者群體

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，首批公募REITs項目獲批后，監(jiān)管部門也在著力培育多元化的REITs機構(gòu)投資者群體。推動優(yōu)化投資REITs的相關(guān)制度安排，鼓勵銀行、保險、社保基金、養(yǎng)老金、證券、基金等機構(gòu)投資者參與，積極培育專業(yè)、多元的機構(gòu)投資者群體。

對此，深交所相關(guān)負責人指出，REITs作為股票、債券等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場投融資工具。REITs收益穩(wěn)定，具有中等風險、中等收益的特征，從而較好地滿足保險資金、養(yǎng)老金、社?；?、銀行理財?shù)葯C構(gòu)投資者的投資需求。REITs產(chǎn)品公募發(fā)行認購門檻低，由專業(yè)機構(gòu)管理，可引導更多社會資本配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

參與了首批公募REITs工作的中金公司相關(guān)負責人也指出，REITs產(chǎn)品還具備預期分派穩(wěn)定，分派率較高，其收入主要來自基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的租金和收費等，并設(shè)定了每年不低于90%的強制分配率。對于底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，基金份額市場交易價格在長期變化中回歸資產(chǎn)的內(nèi)涵價值，使投資者有機會獲得資產(chǎn)增值的收益。同時，REITs產(chǎn)品還具有透明度高，運作規(guī)范等特性。

“公募REITs產(chǎn)品設(shè)計的初衷，在于通過投資和持有成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以期提供穩(wěn)定的收益分派，并追求資產(chǎn)增值?！鄙鲜鲋薪鸸鞠嚓P(guān)負責人稱。

該負責人表示，伴隨宏觀環(huán)境的變化，比如老齡化社會的到來，資產(chǎn)收益率長期走低，資管行業(yè)需求在發(fā)生深層次變化，另類投資需求顯著上升，REITs作為長期收益型資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，能滿足養(yǎng)老金、保險、社保基金、企業(yè)年金等長期資金投資需求，為銀行理財子公司及其他專業(yè)投資機構(gòu)提供了資產(chǎn)配置的新工具，同時也為居民增加財產(chǎn)性收入開辟新渠道。