投資商の考慮要素は面積とコストだけではなく、更に商鋪內(nèi)部のハードウェア配置、店舗視認(rèn)性、未來経営管理など多くの細(xì)かい點(diǎn)をカバーしています。また、銀行が商業(yè)ローンを引き締めるため、店舗ローンの比率は従來の6割から5割に引き下げられており、投資家の多くは店舗を選ぶ際にはもっと慎重にすべきです。

近年、上海の商業(yè)不動産は急速に上昇し、不動産開発のホットスポットの一つとなっています。上海市不動産土地資源管理局と上海市統(tǒng)計(jì)局の資料によると、ここ5年間で上海市の商業(yè)営業(yè)用不動産の新規(guī)著工面積は1999年の60.85萬平方メートルから2003年の248.37萬平方メートルに上昇し、2003年だけで2002年より約82%上昇した。普通住宅の投資収益率は3%から4%ぐらいですが、同じ面積の店舗の投資収益率は6%から10%に達(dá)することができます。一部のゴールデンエリアは15%以上に達(dá)することができます。商業(yè)投資は普通の狀況に比べて住宅投資の収益率が高いため、投資商は投資家の注目の的となっている。

南京西路にある韓港城（南証ビルのキュロット）と豫園商城內(nèi)の百クールファッション広場を例にとって、前者の販売店の単位面積は約30平方メートルで、後者の商店の単位面積は10平方メートルぐらいで、この二つのプロジェクトが市場に出てから、広範(fàn)な投資家の人気のある選択になります。しかし、すべての低コスト投資の小さな面積の店舗は投資者に高い投資の仕返しを持ってくることができるのではないですか？実はそうではありません。もし投資家が店舗に対して正確な認(rèn)識が足りないならば、投資の更に低い店舗は一定の投資の仕返しを得ることができないだけではなくて、相反して甚だしきに至っては“単獨(dú)で空の店を守ります”の苦境に直面するかもしれません。

商業(yè)投資は普通の不動産投資とは違って、各業(yè)種のテナントは店舗の面積に対する需要が違います。服裝と飲食を例にとって、普通は小型衣料品店の経営面積は30平方メートルぐらいでいいですが、小型飲食店の経営面積は50平方メートルぐらい必要です。小さな面積を追求すれば、この店舗の業(yè)態(tài)に耐えられるのはかなり限られています。店舗の使用の柔軟性が大幅に割引され、將來の店舗の賃貸のために一定の困難が見えなくなります。商店には適當(dāng)なテナントがないので、家賃の仕返しは自然に話せません。

また、內(nèi)部ハードウェアの配置は店舗のレンタル機(jī)能に大きな影響を與えます。店の內(nèi)部ハードウエアの配置、つまり水、電気、ガス、汚水の排出などの技術(shù)的な內(nèi)容を指します。同等の前提の下で、內(nèi)部のハードウエアの配置の整っている店舗の賃貸料は配置のそろっていない商店を上回ります。特に、飲食類の業(yè)種の特殊性のため、このような取引先は比較的に汚染をもたらしやすく、その店のハードウェア配置に対する要求はもっと高く、水、電気、石炭などの一般的なハードウェア設(shè)備が必要なほか、通常は隔油池、排水管などを配備する必要があります。この點(diǎn)について言えば、テナントの面積の需要に合致する小さな店舗でも、內(nèi)部のハードウエアの配置がテナントの要求を達(dá)成できなければ、投資家は「望屋興嘆」しかないです。

周知のように商業(yè)成功するかどうかは、消費(fèi)者の流れを効果的に引きつけることができるかどうかにかかっています。単一の取引先にとっても、同じです。一つの店が惹かれます。人の流れその視認(rèn)性が良いかどうかがポイントです。店舗の位置は平面、立面の範(fàn)囲內(nèi)でエレベーターなどの物體によって遮られていますか？視認(rèn)性の高い店は、家賃も比較的高いです。これはなぜ同じフロアにいて、違う場所の店舗で販売価格が異なるかという重要な原因です。低コスト投資を追求するために視認(rèn)性の低い小売店を選択したら、消費(fèi)者は低家賃の圧力を負(fù)擔(dān)しなければならないかもしれません。短期的には予想される投資リターンに達(dá)することができません。

店舗の投資の角度から言って、投資のがどのような商店ですかに関わらず、決して面積を唯一の投資の標(biāo)準(zhǔn)とすることができなくて、盲目的に小さい面積、低いコストの投資を追求して、その他の重要な要素を軽視して、投資家が“家賃の収入がありますか？”の苦境に陥ることを招きます。

このような苦境に陥ることを避けるために、投資の方向を出展者による「再レンタル」を約束した店舗に移す投資家が増えています。アフターサービスのレンタル店は一般販売の店舗と明らかに違っています。投資家はアフターサービスでレンタルした店舗を購入した後、出展者はよく投資家に一定の年限內(nèi)に投資家に一定の金額の家賃の見返り率を與えることを承諾します。ここ數(shù)年內(nèi)に、投資家は経営や投資家の圧力を負(fù)擔(dān)する必要がありません。アフターサービスの再レンタルの店舗は通常、出展者が自ら組織し、または経営管理チームを雇って、店舗に対して統(tǒng)一的な投資と管理を行う。

一般的である販売するショップが投資家に売卻されると、出展者はもはや経営管理の責(zé)任を負(fù)いません。投資家が自ら経営や投資のリスクを負(fù)擔(dān)します。このような経営管理方式は小店にとって、危険が特に際立っています。前に述べたように、小面積の商店の自身の耐えることができる業(yè)態(tài)はすでにかなり有限で、その上多い商店のユニットを數(shù)えて、企業(yè)誘致の難度は大いに増加します。簡単な例を挙げます。全體の営業(yè)面積は1.5萬平方メートルの商業(yè)プロジェクトで、各店舗の経営面積は30-40平方メートルで、この商業(yè)プロジェクトは約375-500の店舗があります。このプロジェクトが大型専門市場でない限り、同じタイプの多くの取引先を?qū)毪工毪韦想yしいです。投資家の募集リスクは自然に増大します。この點(diǎn)について言えば、アフターサービスで借りた店舗の投資リスクは相対的に低いです。