現(xiàn)在、不動(dòng)産の対外投資行為で営業(yè)稅をどのように徴収するかについては、実務(wù)では投資者がリスクを負(fù)擔(dān)し、固定収益を取得するかを條件として、2つの処理方法があります。1つは投資先が會(huì)社の経営リスクを負(fù)擔(dān)し、固定収益を取得しない場(chǎng)合、不動(dòng)産対外で権益性投資を行うに相當(dāng)します。

ただ、當(dāng)該株式の譲渡時(shí)には「販売不動(dòng)産」の稅目に従って課稅されます。

第二に、他の投資先と共同でリスクを負(fù)擔(dān)しない場(chǎng)合、固定利潤(rùn)を徴収する場(chǎng)合、「國家稅務(wù)総局の不動(dòng)産又は無形資産投資による固定利潤(rùn)徴収についての営業(yè)稅問題の回答」（國稅書簡(jiǎn)発1997;490號(hào)）の規(guī)定に従い、場(chǎng)所、家屋等を他人に譲渡する業(yè)務(wù)に屬し、「サービス業(yè)」の稅目の「レンタル業(yè)」プロジェクトによって営業(yè)稅を徴収する。

2016年5月1日以後、「営改増」の幕が下り、営業(yè)稅は正式に歴史舞を脫退した。

以上の不動(dòng)産対外投資に関する操作方法は増値稅を徴収する時(shí)も適用されますか？筆者の観點(diǎn)は、新たな特別規(guī)定が明確にされていない場(chǎng)合、不動(dòng)産対外投資は元の操作方法に従って増値稅を徴収することができなくなります。具體的には次のように分析します。

一、「営業(yè)稅改定増値稅試行実施弁法」（以下、「実施弁法」と略稱する）の付屬品「販売サービス、無形資産、不動(dòng)産注釈」の規(guī)定によると、「不動(dòng)産の販売とは、不動(dòng)産所有権の譲渡に関する業(yè)務(wù)活動(dòng)をいう」。

「會(huì)社法」の第27條は「株主は…

実物、知的財(cái)産権、土地使用権などは貨幣で評(píng)価し、法により譲渡できる非貨幣財(cái)産の価格で出資することができます。その中には「土地」だけが権利を使用して出資することができます。不動(dòng)産は使用権で出資することができません。

二、実施弁法第14條は「不動(dòng)産の無償譲渡」が同売不動(dòng)産に屬すると規(guī)定しているだけで、不動(dòng)産投資が被投資者の利益配分に関與することを明確にしておらず、リスクを共同で負(fù)擔(dān)する方式は所有権譲渡時(shí)に納稅義務(wù)が発生するかどうか。

しかし、「不動(dòng)産の仕入稅額の分割控除暫定弁法」（國家稅務(wù)総局公告2016年第15號(hào)）の第2條には、「取得した不動(dòng)産は、……を含む。

投資を受けて株に入る.

取得した不動(dòng)産」。

投資して取得した不動(dòng)産は仕入稅額を控除することができ、投資先が不動(dòng)産投資の際に領(lǐng)収書を発行し、売上稅額を負(fù)擔(dān)する必要があることを意味し、不動(dòng)産投資は「売上増」後の「販売不動(dòng)産」稅目の課稅範(fàn)囲に屬すると間接的に説明します。

実施の形態(tài)の第44條によれば、投資先が稅金を節(jié)減するために不動(dòng)産投資の際に価格が明らかに低い領(lǐng)収書を発行する場(chǎng)合、稅務(wù)機(jī)関は「価格が明らかに低く、合理的な商業(yè)目的を持たない」として売上高を査定する権利を有する。

しかし、投資先が不動(dòng)産の対外で株式投資をする時(shí)に現(xiàn)金収益を取得するのは難しく、當(dāng)期において増値稅を全額支払うのは比較的難しいので、將來の稅務(wù)機(jī)関は「不動(dòng)産投資で株式投資をする時(shí)は営業(yè)稅を納めず、將來の株式譲渡時(shí)に支払う」というルールをずらす可能性があります。

もちろん投資する場(chǎng)合は

不動(dòng)産の販売に応じて

被投資者も仕入稅額を控除することができません。

三、他の投資先と共同でリスクを負(fù)擔(dān)しない、固定利益を収受する不動(dòng)産投資行為については、同様に不動(dòng)産所有権を移転したので、販売不動(dòng)産に応じて増値稅を納めなければならない。

この場(chǎng)合、投資先が不動(dòng)産を譲渡する際に発生する投資先への債権は、不動(dòng)産の販売価値を投資先に貸與することに相當(dāng)する。

したがって、投資先が將來的に投資先から取得した固定収益は、分割払いで住宅代金を徴収する性質(zhì)があり、その中の一部は不動(dòng)産販売価値であり、元金に相當(dāng)する。

実施弁法第45條の納稅義務(wù)に関する規(guī)定に基づき、この2つの部分の収益は販売済みまたは販売代金の請(qǐng)求を受けた當(dāng)日に納稅義務(wù)が発生し、先に領(lǐng)収書を発行する場(chǎng)合は、領(lǐng)収書を発行する當(dāng)日とする。

投資先が獲得した固定収益はどうやって「不動(dòng)産販売」と「

二つの稅目の稅率が違っていて、ローンサービスの仕入稅額が控除できないので、正確に區(qū)分すると投資先の納稅義務(wù)に関わる金額だけでなく、投資先が仕入稅額を控除できるかどうかにもつながります。

投資家が投資家に獲得されたすべての収益から不動(dòng)産の評(píng)価を差し引いた稅込み価格の差額を利息の一部として計(jì)算し、収益ごとに利息収入の割合を計(jì)算し、比例によって領(lǐng)収書を発行しなければならないと思う。

例えば、一般納稅者A企業(yè)が2016年5月1日以降に取得した評(píng)価稅込1000萬元の不動(dòng)産をB企業(yè)に投資すると、4年以內(nèi)にAがBから毎年固定利益400萬元を取得し、合計(jì)1600萬元で、利息部分に屬する?yún)б妞郡螀б妞伪嚷胜希?600-1000）/1600×100%=37.5%で、毎年A企業(yè)が収益を取得した後、Bに「貸付利息」領(lǐng)収書の価格稅稅額稅稅稅額を発行してはいけない、合計(jì)400×37.5%で、稅額は400×37.5%で、稅額は400×37.5%=150%=150%=150萬元で、増値稅稅額は150%を差し引いては稅額は150%を差し引いては稅額は150萬元で、稅額は稅額)=250萬元、増値稅=250/(1+11%)×11%=24.77萬元を納付し、B企業(yè)は《不動(dòng)産仕入稅額の分割控除暫定弁法》に従って、仕入稅額を分割控除することができます。

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