12月15日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)結(jié)束在香港的公開發(fā)售，并將在圣誕節(jié)前夕的12月23日開始在聯(lián)交所主板掛牌交易。記者從某投行處獲悉，除了此前披露的基石投資者，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際配售已經(jīng)獲得8倍超額認(rèn)購(gòu)，“主流券商云集，國(guó)際級(jí)投資者擠爆全場(chǎng)，爭(zhēng)相認(rèn)購(gòu)，香港股市已經(jīng)很久沒這么熱鬧了?！痹撊耸扛锌?。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬達(dá)集團(tuán)旗下最好的三個(gè)板塊——長(zhǎng)期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)記者表示：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后，對(duì)企業(yè)而言主要有兩方面的重要影響。第一為上市融資，為企業(yè)發(fā)展提供資金支持。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)雖然擁有大量資產(chǎn)，但是不少商業(yè)物業(yè)占用了大量資金，而部分物業(yè)租金收益差，影響到萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流，通過上市，可以增加融資渠道;另一方面，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市可以提高品牌知名度，尤其是在國(guó)際上提高知名度，為以后戰(zhàn)略擴(kuò)張做準(zhǔn)備。更為重要的是：王健林將通過線上連環(huán)，形成一個(gè)真正的消費(fèi)閉環(huán)。

　　并非為高負(fù)債而上市

　　據(jù)悉，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的股份代號(hào)為“03699.HK”，將以每手100股H股在聯(lián)交所主板進(jìn)行買賣。根據(jù)超額配股權(quán)，承銷商代表有權(quán)于國(guó)際承銷協(xié)議日期起計(jì)至香港公開發(fā)售遞交申請(qǐng)截止日期后30日內(nèi)隨時(shí)要求公司按國(guó)際發(fā)售的每股發(fā)售股份相同的價(jià)格額外發(fā)行及配發(fā)最多9000萬股發(fā)售股份，相當(dāng)于初步提呈的發(fā)售股份約15%，以補(bǔ)足國(guó)際發(fā)售的超額分配。

　　若超額配股權(quán)獲全面行使，則額外發(fā)售股份將占緊隨全球發(fā)售完成及超額配股權(quán)獲行使后公司經(jīng)擴(kuò)大股本的約1.97%。

　　倘超額配股權(quán)未獲行使，假設(shè)發(fā)售價(jià)為每股H股45.70港元，公司估計(jì)在扣除全球發(fā)售支付的承銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支后，公司將收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為266.79億港元。

　　這和此前市場(chǎng)預(yù)期的60億美元有不小的差距，但一位接近萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)并非為高負(fù)債問題而上市。

　　作為中國(guó)唯一實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前項(xiàng)目覆蓋超過中國(guó)94%的省、市、自治區(qū)和超過89%的一、二線城市。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下完工和在建的159座萬達(dá)廣場(chǎng)和8座萬達(dá)城遍及國(guó)內(nèi)29個(gè)省份的112座城市，其已經(jīng)完工和在建的物業(yè)面積接近3000萬平方米。

　　伴隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，其負(fù)債率也在不斷攀升，截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元;今年上半年凈負(fù)債率高達(dá)87.8%。

　　“凈負(fù)債率反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對(duì)關(guān)系，凈負(fù)債率高的企業(yè)未必風(fēng)險(xiǎn)大，主要看其負(fù)債結(jié)構(gòu)，比如長(zhǎng)期貸款的比例，同樣凈負(fù)債率也不是越低越好，這意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率不高”，前述人士對(duì)記者表示。

　　2011-2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也在節(jié)節(jié)升高，分別為47.4%、45.9%、49.4%，截至2014年6月30日，這一數(shù)字升高至51.6%，不過相較于上市房企63%左右的資產(chǎn)負(fù)債率，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的情況要好得多。

　　值得注意的是，截至2014年10月31日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有獨(dú)立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動(dòng)用803.68億元，而638.23億元尚未動(dòng)用。

　　此前的一次采訪中，談及萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的超高速發(fā)展時(shí)王健林表示：“萬達(dá)是有追求的企業(yè)，不然我們現(xiàn)在也用不著這么拼命了，現(xiàn)在發(fā)展成這樣，我完全可以一邊工作一邊休息，很多比我年輕的企業(yè)家都要退休了。我就是在想，還有自己的目標(biāo)沒達(dá)到，做一個(gè)最大的不動(dòng)產(chǎn)公司以后，還有就是要做一個(gè)最大的文化集團(tuán)之一?！?/p>

　　萬達(dá)旅業(yè)串起萬達(dá)消費(fèi)鏈

　　據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“聆訊后資料”披露，第三季度，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預(yù)披露顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2011-2013年的營(yíng)業(yè)收入分別為507.72億、590.91億、867.74億元，凈利潤(rùn)分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收232.51億元、凈利潤(rùn)49.65億元。

　　同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)2014年全年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)也有所提高。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在“聆訊后資料”中預(yù)計(jì)，2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤(rùn)(不包括公允價(jià)值收益)由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。

　　面對(duì)香港市場(chǎng)近年來最大規(guī)模的IPO，各路機(jī)構(gòu)早已摩拳擦掌，12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數(shù)量增至12名，基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)的股份價(jià)值也增至約20.94億美元(約156億港元)，其中科威特投資局、中國(guó)人壽和平安保險(xiǎn)承諾各投入3億美元，Och-Ziff投資2.5億美元，荷蘭退休基金APG承諾投資2億美元，新增的富邦人壽將認(rèn)購(gòu)價(jià)值1億美元的股份。以發(fā)行中間價(jià)計(jì)，約占發(fā)售股份的59.22%。

　　與9月份第一次披露資料相比，新的招股說明書還顯示：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已于今年10月把西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權(quán)出售給母公司萬達(dá)集團(tuán)。

　　據(jù)披露，上述三公司運(yùn)營(yíng)的西雙版納項(xiàng)目、青島游艇產(chǎn)業(yè)園以及大連金石國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目股權(quán)均為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年1月份剛剛從萬達(dá)集團(tuán)接手，并被裝入上市資產(chǎn)包，而目前又被抽離。通過此次出售，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回籠資金41.35億元。

　　盡管旅游項(xiàng)目因處在投資期而被拿出上市公司，但這些項(xiàng)目的潛力依然被看好。此前王健林接受媒體采訪時(shí)表示：“西雙版納項(xiàng)目要到2015年才會(huì)全面開業(yè)，它是一個(gè)結(jié)合當(dāng)?shù)卮鲎逦幕龅纳降芈糜雾?xiàng)目，肯定對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜卫瓌?dòng)是非常巨大的，升值是可以預(yù)期的”。

　　為了配合旅游項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)在1年前成立了萬達(dá)旅業(yè)，并在一年時(shí)間內(nèi)掀起并購(gòu)的滔天巨浪，先后收購(gòu)了位于湖北、北京、江西、安徽、深圳、青島、無錫、浙江、南京的11家旅行社。此前，萬達(dá)旅業(yè)方面曾表示，預(yù)計(jì)2015年年收入將達(dá)到100億元，成為中國(guó)旅游行業(yè)的資源掌控型旅行社企業(yè)，而2016年預(yù)計(jì)收入將達(dá)到400億元，沖刺世界文化集團(tuán)前20名。

　　并購(gòu)后的萬達(dá)旅業(yè)將起到穿針引線的作用，將萬達(dá)旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)、百貨行業(yè)都串聯(lián)起來，除此之外，王健林還表示，未來可能進(jìn)軍航空業(yè)，把旅業(yè)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈做完整。

　　10月30日，第一百家萬達(dá)廣場(chǎng)在昆明開業(yè)時(shí)，王健林還對(duì)記者表示：“3年之內(nèi)，萬達(dá)旅行社的收入要達(dá)到200億元，做到全國(guó)最大，2020年，到萬達(dá)旅游項(xiàng)目(度假區(qū)、萬達(dá)城、酒店)的人次，將接待超過2億人次，(成為)世界第一大旅游企業(yè)，超越目前全球最大的旅游公司迪士尼(2013年的接待人次是1.3億人次)”。

　　在多位分析師看來，萬達(dá)集團(tuán)的騰挪是出于估值的考慮。但假以時(shí)日，當(dāng)萬達(dá)集團(tuán)的旅游產(chǎn)業(yè)成熟后，將其單獨(dú)拆分上市亦有可能。

　　搭建O2O平臺(tái)打造消費(fèi)閉環(huán)

　　根據(jù)更新的招股說明書，“騰百萬”(騰訊、百度、萬達(dá))聯(lián)手成立的O2O平臺(tái)正式納入到上市公司中，給予了投資者對(duì)于這家傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更大的想象空間。

　　今年8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的控股股東萬達(dá)集團(tuán)牽手騰訊、百度進(jìn)行跨界合作，“騰百萬”擬成立電子商務(wù)合營(yíng)企業(yè)，建立一個(gè)從網(wǎng)上到網(wǎng)下，即O2O的電子商務(wù)業(yè)務(wù)模式，預(yù)期主要實(shí)現(xiàn)整合騰訊、百度及其關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)的若干網(wǎng)上業(yè)務(wù)和服務(wù)，及大連萬達(dá)集團(tuán)與其關(guān)聯(lián)公司從事的網(wǎng)下業(yè)務(wù)和服務(wù)，還有基于大數(shù)據(jù)的合作等。

　　這家名為“Wanda Information”的公司，于2014年1月16日在英屬處女群島注冊(cè)成立，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬達(dá)集團(tuán)、騰訊以及百度分別持有合營(yíng)公司70%、15%以及15%的股權(quán)，并規(guī)劃投資50億元，在3年內(nèi)完成注入。這也意味著，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來將承擔(dān)部分電商O2O業(yè)務(wù)的投資。

　　“目前O2O在中國(guó)剛剛起步，成功案例還不多見，這種模式非常適合服務(wù)類消費(fèi)，目前很多傳統(tǒng)的百貨零售企業(yè)觸電也都青睞這種模式”，正望咨詢總裁兼首席分析師呂伯望告訴記者。

　　今年6月30日，從花樣年集團(tuán)分拆出來的國(guó)內(nèi)首個(gè)社區(qū)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商彩生活在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價(jià)呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率遠(yuǎn)高于萬科、中國(guó)海外等房企龍頭。這家被方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新稱為“十倍潛力股”的公司，最吸引投資者的并不是它的物業(yè)