國家稅務(wù)総局は26日、「土地増値稅の清算に関する問題に関する通知」を公布し、土地増値稅の清算過程における若干の稅金計(jì)算問題を明確にした。

専門家は、「新國十條」と各地細(xì)則が土地増値稅の清算を増やすことに言及した場合、通知の発布は土地増値稅の清算が厳格に執(zhí)行されることを意味すると指摘しています。

通知によると、土地増値稅の清算時(shí)に、すでに全額商品室販売領(lǐng)収書を発行した場合、領(lǐng)収書の金額によって収入を確認(rèn)します。領(lǐng)収書が発行されていない或いは全額領(lǐng)収書が発行されていない場合、販売契約の販売金額とその他収益で収入を確認(rèn)します。

販売契約に記載されている商品の部屋面積が関連部門の実際の測定面積と一致していない場合、清算前に住宅ローンの補(bǔ)填?還付が発生した場合、土地の増値稅を計(jì)算する時(shí)に調(diào)整しなければならない。

開発者の非課稅空間を縮小するために、企業(yè)の財(cái)務(wù)費(fèi)用の中の利息支出を明らかにし、譲渡不動(dòng)産プロジェクトによって計(jì)算し、金融機(jī)関の証明を提供できる場合、事実に基づいて差し引くことができますが、最大は商業(yè)銀行の同種の同期貸付利率で計(jì)算した金額を超えてはいけません。証明を提供できない場合、開発費(fèi)用は「土地使用権を取得して支払う金額」と「不動(dòng)産開発コスト」の10%以內(nèi)で計(jì)算します。

その他の不動(dòng)産開発費(fèi)用は、「土地使用権の取得により支払った金額」と「不動(dòng)産開発コスト」の合計(jì)の5%以內(nèi)で計(jì)算されます。

現(xiàn)行の「土地増値稅暫定條例」によると、土地増値稅は土地と地上の建築物を課稅対象とし、増値額を稅金ベースとし、30%から60%の4級超率累進(jìn)稅率で徴収し、方式は予徴と清算を結(jié)合する。

この稅金は1994年に課稅されましたが、早期徴収率が低いため、多くの不動(dòng)産企業(yè)が清算基準(zhǔn)を達(dá)成した後、また各種の方式で清算を遅らせています。土地増値稅は土地の増値収益を調(diào)整する役割を十分に発揮できませんでした。

2006年末、高騰した住宅価格に対して、國家稅務(wù)総局は「不動(dòng)産開発企業(yè)土地増値稅の清算管理に関する問題に関する通知」を発行し、翌年2月1日から土地増値稅を全面的に清算するよう要求しました。

この通知はまた、7つの必須事項(xiàng)と土地増値稅の清算を要求できる狀況を示しており、開発者全體の譲渡項(xiàng)目を含み、直接土地使用権を譲渡し、プロジェクトの販売率は85%に達(dá)し、プロジェクトの3年間の販売が完了していないなどです。

しかし、その後金融危機(jī)が勃発し、この政策は厳格に実行されていません。

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今回の通知は2006年末に発表された通知の補(bǔ)足とも言える。つまり、2006年の國稅下の通知は今でも適用されている。

土地増値稅の政策を厳格に実行すれば、不動(dòng)産企業(yè)の暴利をある程度抑えることができる。

北京科技大學(xué)経済管理學(xué)院の趙暁教授は、土地増値稅の厳格な清算は企業(yè)の稅収コストを著しく増加させ、不動(dòng)産企業(yè)の利潤水準(zhǔn)を下げ、さらに不動(dòng)産企業(yè)の土地取得意欲を低下させると考えています。

國は土地増値稅の清算を通じて、不動(dòng)産市場をコントロールする考えが日増しに明確になってきた。

「新國十本」と各地の細(xì)則はいずれも土地増値稅の清算力を高めることに言及した後、國家稅務(wù)総局は26日、「土地増値稅の清算に関する問題に関する通知」を発表し、土地増値稅の清算過程における若干の稅金計(jì)算問題を明確にした。

土地増値稅は土地、信用などの政策措置とともに、不動(dòng)産コントロールの「コンビネーションパンチ」を形成すると専門家が指摘しています。

土地増値稅は1994年に課稅されましたが、予徴率が低いなどの理由で、土地の増値収益を調(diào)整する役割を十分に発揮できませんでした。

本ラウンドの不動(dòng)産コントロールの中で、土地の増値稅はまた一回公衆(zhòng)の視野に入ります。

4月に導(dǎo)入された「新國十本」によると、稅務(wù)部門は稅法と関連政策の規(guī)定に厳格に従い、土地増値稅の徴収管理を真剣に行い、定価が高すぎて、値上がり幅が速すぎる不動(dòng)産開発プロジェクトに対して重點(diǎn)的に清算し、査察する。

その後、重慶などで続々と発表された規(guī)制細(xì)則にも、土地増値稅の清算を急ぐという意見が相次いでいます。

「通知」によると、土地増値稅の清算時(shí)に、すでに全額商品室販売領(lǐng)収書を発行した場合、領(lǐng)収書の金額によって収入を確認(rèn)します。領(lǐng)収書を発行していない或いは全額領(lǐng)収書を発行していない場合、契約の販売部屋の金額とその他の収益で収入を確認(rèn)します。

販売契約に記載されている商品の部屋面積が関連部門の実際の測定面積と一致していない場合、清算前に住宅ローンの補(bǔ)填?還付が発生した場合、土地の増値稅を計(jì)算する時(shí)に調(diào)整しなければならない。

開発者が開発費(fèi)用などを詐稱して課稅を回避する空間を減らすために、「通知」は明らかにしており、開発企業(yè)の財(cái)務(wù)費(fèi)用の中の利息支出は、譲渡不動(dòng)産プロジェクトによって計(jì)算して負(fù)擔(dān)し、金融機(jī)関に証明されたものを事実上控除することができますが、最大で商業(yè)銀行の同じ時(shí)期のローン利率で計(jì)算された金額を超えてはいけません。

その他の不動(dòng)産開発費(fèi)用は、「土地使用権の取得により支払った金額」と「不動(dòng)産開発コスト」の合計(jì)の5%以內(nèi)で計(jì)算されます。

すべて自己資金を使用して、利息の支出がない場合は、上記の方法で控除します。

また、「通知」では、品質(zhì)保証金、住宅の安置費(fèi)用、土地の遊休費(fèi)、不動(dòng)産稅などの稅金の控除問題も明確にしています。

最後に、納稅者が規(guī)定に従って土地の増値稅を前納した後、追納した土地の増値稅を清算し、主管稅務(wù)機(jī)関が規(guī)定する期限內(nèi)に追納した場合、延滯金を加算しないことを指摘しました。

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実は、前の部屋の価格が暴騰した時(shí)、関係部門は土地増値稅の清算という措置を打ち出しました。

2006年末、國稅総局は「不動(dòng)産開発企業(yè)の土地増値稅の清算管理に関する問題に関する通知」を発行し、2007年2月1日から土地増値稅を全面的に清算するよう求めた。

そのうち、7つの必須項(xiàng)目と土地増値稅の清算が要求される狀況がリストされています。開発者全體の譲渡項(xiàng)目を含み、直接土地使用権を譲渡し、プロジェクトの販売率は85%に達(dá)しました。

しかし、その後金融危機(jī)が勃発し、この厳しい政策は実行されませんでした。

今回発行された「通知」は、土地増値稅の清算における注意事項(xiàng)を明確にし、2006年末に國家稅務(wù)総局が発行した通知と矛盾していない。つまり、2006年の國稅総局からの通知は今でも適用されている。

「新國十條」は土地増値稅の清算を稅収コントロールの政策の一つとして、その後各地でフォローしています。

なぜこの不動(dòng)産コントロールの中で、土地増値稅の清算は住宅保有の段階より先に稅収が登場し、コントロールの利器になるのですか？

専門家によると、これは主に稅制の現(xiàn)狀によって決められています。土地増値稅の稅制設(shè)計(jì)が比較的整っているので、徴収管理を強(qiáng)化すればいいです。住宅保有の一環(huán)で稅金を徴収し、條例の改正や立法に関連して、手続き上まだ一定の時(shí)間が必要です。

また、土地増値稅はコントロールの面で明らかに効果があるはずです。

北京科技大學(xué)中國経済研究グループは4月に土地増値稅の徴収を呼びかけ、新たな不動(dòng)産市場のバブルを抑制すると指摘した。土地増値稅を厳しく徴収することで、不動(dòng)産企業(yè)の暴利をある程度抑え、収入配分を調(diào)整する効果がある。不動(dòng)産市場の投資過熱を効果的に抑制し、不動(dòng)産企業(yè)の地上げ衝動(dòng)を減少させ、不動(dòng)産市場のリスク意識を高めることができる。

同研究グループは、土地の増値稅政策は直接土地を譲渡する企業(yè)に対して、取引時(shí)に土地の増値稅を清算し、清算政策を厳格に実行すれば、土地二級市場の売り手の利益空間を大幅に低減すると主張している。

また、土地を買いだめしたり、埋めたりして得た追加の収益は、最大で60%の土地増値稅を納め、土地を買いだめしたり、買い占めたりした資金コストと機(jī)會(huì)コストを加えて、開発者の買いだめが不利な狀況に陥る可能性があります。

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中央財(cái)経大學(xué)稅務(wù)學(xué)院の劉桓副院長も、土地増値稅の事前徴収率を高めることで、不動(dòng)産開発者の利益空間をある程度狹くすることができると考えています。

北京科學(xué)技術(shù)大學(xué)経済管理學(xué)院の趙暁則教授は、土地の増値稅を厳格に徴収することは、住宅価格の上昇を抑えることに必ずしも効果的ではないと考えています。

土地増値稅は消費(fèi)者の頭に転嫁される可能性があるとの懸念について、趙暁氏は、土地増値稅は不動(dòng)産プロジェクトがすでに販売済みまたは少なくとも85%以上の販売後に清算されるので、この稅金は不動(dòng)産開発環(huán)節(jié)の営業(yè)稅などの流動(dòng)稅と違って、消費(fèi)者に全部転嫁する可能性は低いと考えています。

土地増値稅とは

土地増値稅は不動(dòng)産プロジェクトの超過利潤に対して設(shè)計(jì)したもので、土地増値収益を調(diào)節(jié)することを意図している。

現(xiàn)行の「土地増値稅暫定條例」によると、土地増値稅は土地と地上の建築物を課稅対象とし、増値額を稅金ベースとし、四級超率累進(jìn)稅率に従って徴収し、稅率は30%から60%の間に、予備徴収と清算を組み合わせた徴収方式をとる。

この稅金は1994年に課稅されましたが、早期徴収率が低いため、多くの不動(dòng)産企業(yè)が清算基準(zhǔn)を達(dá)成した後、また各種の方式で清算を遅らせています。土地増値稅は土地の増値収益を調(diào)整する役割を十分に発揮できませんでした。

不動(dòng)産市場のコントロールの推進(jìn)に従って、銀行ローン、資本市場の融資、販売の返済などの主要な融資ルートは妨げられて、住宅企業(yè)も更に多く信託、領(lǐng)収書、民間の資金調(diào)達(dá)、海外の借金などのルートを通じて資金を補(bǔ)充することを始めます。

分析者は、これらの方式の融資金額は限られており、コントロールの継続に伴い、不動(dòng)産企業(yè)の資金圧力は徐々に増加していると考えている。

中國指數(shù)研究院の最新報(bào)告によると、今年以來、中國の不動(dòng)産企業(yè)の資金源の伸びは全體的に鈍化している。

前の4ヶ月間、銀行からの信用を得た不動(dòng)産企業(yè)の數(shù)は非常に限られています。合計(jì)金額は500億元を超えません。

一方、2009年通期では、商業(yè)銀行が不動(dòng)産企業(yè)に対して提供する與信額は3300億元を超える。

建設(shè)銀國際不動(dòng)産アナリストの王靭氏によると、銀行のローンは開発者の資金の割合を占め、多くの開発者にとって最も重要な融資ルートである。

信用収縮の背景において、一部の開発者の圧力は言うまでもない。

一方、不動(dòng)産企業(yè)は資本市場での融資も困難に直面しています。

統(tǒng)計(jì)によると、今年の4月末までに、中駿の買い付け（相場、情報(bào)、評論）しかない不動(dòng)産企業(yè)が中國の香港に上場しました。今年までに、A株市場は不動(dòng)産會(huì)社の許可を得ていません。

上場企業(yè)の再融資も厳しく規(guī)制されている。

2009年10月以降、不動(dòng)産企業(yè)IPOと再融資を?qū)彇摔工脒^程で、國土資源部の意見提出の一環(huán)を増やし、再融資審査の通過が難しくなりました。

銀行ローン、資本市場融資などのルートが阻まれた後、住宅企業(yè)は様々なルートで融資を始め、資金の圧力を緩和します。

2010年以來、恒大、雅居楽、金地、龍湖などの大型住宅企業(yè)は優(yōu)先手形、基金募集、海外融資などの様々なルートで融資を展開してきました。

信頼のこの融資ルートもますます不動(dòng)産企業(yè)の愛顧を受けています。

最近、緑城中國（相場、情報(bào)、評論）、中華企業(yè)（600675）、新城不動(dòng)産などが相次いで信用して融資を?qū)g現(xiàn)しています。

今年以來、一部の地域では不動(dòng)産開発企業(yè)の土地増値稅の徴収管理を強(qiáng)化し始めました。

複數(shù)の開発者と業(yè)界関係者は記者団に対し、國稅総局は今回、土地増値稅の清算に関する詳細(xì)を明らかにした。

不動(dòng)産市場の成約量が大幅に下落した場合、土地増値稅の清算は開発者にとって雪上の霜となる。

北京の日光の100常務(wù)の范小沖は言います。

彼は記者に対して、もし地方政府がこの政策を厳格に実行するならば、開発者の現(xiàn)金圧力はきっと大幅に増加して、いくつかの準(zhǔn)備していない中小開発業(yè)者の境遇はもっと難しいです。

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世界連合不動(dòng)産（002285）のアナリストは、土地増値稅の清算と不動(dòng)産稅の下準(zhǔn)備ということは、將來の不動(dòng)産コントロールは稅金で負(fù)擔(dān)されることを意味すると考えています。

土地の増値稅を厳格に徴収すると、開発者の土地買いだめとディスクを覆うコストが増加し、開発者の資金チェーンに圧力がかかり、開発に力を入れ、開発構(gòu)造を調(diào)整し、市場の供給を加速させる。

中原不動(dòng)産華北區(qū)董事総経理の李文傑は、土地増値稅の清算はベンダの現(xiàn)金流出を加速させることになると考えています。そのため、一部の開発業(yè)者は値下げセールを選択して資金を回収しなければならないかもしれません。

「開発者のコストが増加し、一部を消費(fèi)者に転嫁する可能性があるが、北京などの細(xì)則では、清算と査察の範(fàn)囲は定価が高すぎ、上げ幅が速すぎる開発項(xiàng)目であり、主な目的はやはり虛高の住宅価格を抑えることにあると指摘している」

不動(dòng)産関連のアナリストによると。

これまで、広西、河南、廈門、重慶、北京などの関連部門はすでに続々と措置を打ち出して、企業(yè)に規(guī)定期限內(nèi)に土地の増値稅の清算を行うように求めて、あるものはまた土地の増値稅の事前徴収率を高めて、査定徴収を査定して帳簿検査徴収などに変えます。

天相投資アナリストによると、昨年の不動(dòng)産市場の販売が盛んで、2010年初めに開発者の資金が比較的余裕があったが、この局面は持続するとは限らないという。

「開発者の資金チェーンに影響を與えるのは、販売還付の進(jìn)捗と土地取得のほか、開発者の資金管理に関する政府の政策が続く。

政府がベンダに対して、前売代金を?qū)熼T家に管理してもらい、工事代金の支払いだけに使うように厳しく要求すれば、つまり、ベンダはこれ以上建設(shè)業(yè)者の工事代金を占うことができなくなり、開発者が土地を持たなくても、第3四半期に資金面での緊張が生じる可能性がある。

現(xiàn)在の全體的な環(huán)境の下で、投資家の市場に対する懸念は主に規(guī)制政策から來ており、市場全體の評価値が高すぎることや、上場企業(yè)の利益が予想以上に下がることを懸念するのではないという。

しかし、最近はヨーロッパのソブリン債務(wù)危機(jī)が広がり、ヨーロッパの株式市場は年の線というクマの境界線を次々に崩すようになりました。

この事件は國內(nèi)のマクロコントロール政策の微妙な変化を促し、A株がリバウンドするきっかけとなりました。この過程でマクロ政策に対する反応が最も強(qiáng)い不動(dòng)産株はリバウンドの先鋒となる見込みです。

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成長を保つかそれとも構(gòu)造を調(diào)整するかは外郭の情勢を見なければならない。

なぜ周辺市場は最近暴落していますが、A株市場は逆に強(qiáng)い動(dòng)きを見せていますか？

ロジックははっきりしていると思います。

この間、歐米の株式市場は上昇しました。A株の調(diào)整の原因は一致しています。

中國が成長を維持するかそれとも構(gòu)造を調(diào)整するかを選ぶため、肝心な點(diǎn)は歐米の経済の運(yùn)行狀況を見て、輸出の影響が大きいことを見ます。

具體的には、歐米の狀況が非常によければ、中國はこの機(jī)會(huì)に経済構(gòu)造を調(diào)整します。

実は、この二、三年の中國のマクロ政策は成長を保つか、それとも構(gòu)造を調(diào)整するかを選択します。

しばらくの間、政府はもっと大きな力を使って成長を保つかもしれません。別の時(shí)間內(nèi)に、もっと大きなエネルギーを使って構(gòu)造を調(diào)整します。

変換するノードは歐米の経済の運(yùn)行を観察して、もし情況があまりに悪いならば、成長を維持して、輸出が間違いないためです。そうでなければ、歐米の狀況が好転すれば、輸出は保障があって、思い切って構(gòu)造を調(diào)整することができます。

今のところ、歐米の株式市場は多くの年の線を割って、2回の底を探る音が絶えません。

上級指導(dǎo)者は先週、負(fù)の効果の積み重ねのリスクを防止することを明らかにしました。

ここにきて、狀況はすでに大體において明らかになりました。即ち、政府は再度マクロコントロール政策を調(diào)整する可能性があります。

方向はきっと少しリラックスしますが、リラックスしたら歐米の経済運(yùn)行狀況を見ます。

先週からマクロコントロール政策はまた新たな時(shí)期に入ったはずです。この時(shí)點(diǎn)は去年の7月にちょうど対応しています。

この時(shí)期、歐米の株式市場とA株は逆運(yùn)行の確率が高いです。

もちろん、歐米では超金融津波が起こらないことが前提です。

政策調(diào)整が明確になった以上、誰が一番強(qiáng)く反応しますか？

不動(dòng)産に相違ない。

4月の分析では、不動(dòng)産株は4月か5月に中級の底部に會(huì)える可能性があると明確に指摘しました。

今は中級の底部が今週に形成されたと思います。未來の不動(dòng)産株は二ヶ月から三ヶ月の反発相場を迎えるかもしれません。

十年目にしたら、中國の不動(dòng)産株はかなり手厚い見返りを持つプレートになるでしょう。

まず、不動(dòng)産株は短期的な反発相場があると言って、不動(dòng)産株がコントロール政策の出清に直面するきっかけを指します。

歴史的な狀況から見て、このような背景の下で不動(dòng)産株はよく悪くない表現(xiàn)があります。

もちろん、私達(dá)はもっと長い目で中國の不動(dòng)産株の未來を見てみます。

疑いなく、政府も民間も、中國にとって大きな住宅需要があることは間違いない。

筆者が昨年末に行った試算では、中國の住宅潛在需要は100億平方メートルで、中金の最近の研究の成果は、中國の潛在需要は180億平方メートルである。

これは毎年7億平方メートルの生産量を意味しています。25年で完成できます。

住宅価格の中長期運(yùn)行から見れば、それはきっとGDPの増加速度と一人當(dāng)たりの収入の増加に比例しています。だから、長期的に住宅価格の上昇を見るのも間違いないです。

現(xiàn)在と未來の政策を考えると、不動(dòng)産會(huì)社の將來の集中度が大幅に向上し、既存の開発者の將來のシェアアップの機(jī)會(huì)が大幅に増加する。

上記の仮定を運(yùn)用して、2020年に中國の住宅販売面積は12億平方メートルに達(dá)し、販売収入は7.8兆元（その時(shí)、全國の住宅価格は6500元を予定しています）になります。

個(gè)々の大手不動(dòng)産メーカーのシェアが5%に達(dá)すると仮定すると、販売収入は4000億元近くになり、その時(shí)価総額もほぼこの水準(zhǔn)にあるということです。

その時(shí)の中國の地産業(yè)の上で千億の市の価値の會(huì)社、10軒を下回ることはできないべきです。

これは不動(dòng)産業(yè)界の長期的な見通しがかなり良いことを意味します。