史上最も厳しいと言われている「新國5條」は2010年9月29日に登場して以來、購入制限、貸付制限、不動産稅、保障性住宅、監(jiān)督問責(zé)などの「五つの利器」が不動産規(guī)制に積極的な役割を果たしました。

記者の取材を受けた専門家は、この一年間、これらのコントロール政策の影響で、不動産市場の成約が急激に縮小し、住宅価格の上昇が速すぎて抑制され、特に第一線の都市の住宅価格は二ヶ月連続で値上がりしました。

住宅の価格

需要を調(diào)整して住宅の価格を激減します。

によって

ここ一年間、「限定購買令」の影響で需要が激減し、都市と非限定購入都市の住宅価格は冷熱ムラの様相を呈している。

偉業(yè)私の家の市場研究院のデータによると、今年上半期、全國の各購入制限都市の新築商品住宅の出來高は前月比で明らかに下落しました。その中、第一線の都市の出來高は前月比で29.3%減少し、購入制限範(fàn)囲內(nèi)の第二線都市も23.3%減少しました。

7月、國務(wù)院常務(wù)會議の要求で、住宅価格の上昇が速すぎる二、三線都市も必要な購入制限措置をとる。

二、三線都市の購入制限令は市場の展望を強(qiáng)め、不動産市場の「紅9月」の風(fēng)景はもうなくなりました。

中國指數(shù)研究院（微博）の統(tǒng)計によると、ここ二週間に監(jiān)視された35の都市のうち、20以上の都市の不動産市場の出來高は前年同月比減少し、12以上の都市の出來高は30%以上減少した。

先週監(jiān)視した重點都市の中で、武漢だけが同時期に上昇しました。

上海の易居不動産研究院総合研究部の楊紅旭部長（微博）は「経済參考報」の記者の取材に対し、住宅価格の持ち味が日増しにはっきりしてきており、國家統(tǒng)計局の統(tǒng)計によると、8月には第一線の都市はすでに2ヶ月連続で値上がりしており、都市もステップアップ區(qū)間に近い。

その中で、第一線の都市の新築商品の住宅は価格と7月に比べて橫ばいで、第二線の都市の新築商品の住宅は価格の上昇幅に比べて0.02%で、第三線の都市の新築商品の住宅は価格の上昇幅に比べて0.01%です。

彼は9月の一、二、三線都市の新築商品住宅の価格がいずれも下落する可能性があると予想しています。

上場企業(yè)の平均負(fù)債高

「貸付制限」、資金回収が不足している上、限られた融資ルートと高い資金調(diào)達(dá)コストを加えて、不動産企業(yè)の資金チェーンは徐々に圧力をかけている。

國家統(tǒng)計局が発表したデータによると、1月から8月にかけて、不動産開発企業(yè)の本年の資金源は54738億元で、同23.4%伸びた。

國內(nèi)ローンは8889億元で、同期比5.1%増の633億元で、前年同期比71.5%増の自己資金は22253億元で、同33.8%伸びた。

資金が逼迫している中で、不動産企業(yè)の業(yè)績も下がり続けています。

Windの統(tǒng)計によると、萬が一の業(yè)界分類によると、9月29日現(xiàn)在、第3四半期の業(yè)績予想を発表した33の上場企業(yè)のうち、11の第3四半期の業(yè)績は前倒しで33%を占めた。

サンシャイン株式（3.90、-0.13、-3.23%）などを含む5つの企業(yè)の第3四半期の業(yè)績は前倒しし、純利益の下落幅はいずれも60%以上であった。

7つの損失があります。その中で、鑫茂科技（5.57、-0.20、-3.47%）は初めて損失が出て、損失幅は5800萬元に達(dá)しました。

広発証券（30.79,0.00,0.00%）（微博）はこれまで、2011年に上場した不動産會社が披露した中間業(yè)績報告の統(tǒng)計によると、今年上半期において、我が國の不動産企業(yè)の平均資産負(fù)債率は75.3%となり、ここ5年間の高値を記録し、A株の上場不動産企業(yè)の全體負(fù)債総額は10921.43億元に達(dá)し、前年同期比41.29%上昇した。

また、中國の不動産統(tǒng)計データによると、今年の前の8ヶ月の中國の不動産企業(yè)の資金レバレッジ率はすでに2.46で、ここ5年の低水準(zhǔn)を更新しました。

徳祐不動産研究主任の陸騎麟（微博）は「経済參考報」の取材に対し、現(xiàn)在の高負(fù)債局面を招いた主な原因の一つは、一部の開発者が相応の政策予想に欠けていることである。

現(xiàn)在から見れば、ベンダのデッドバックはいい選択ではありません。

今後しばらくの間に、ベンダーはプッシュボードと割引プロモーションの力を入れなければなりません。

上海重慶の試行住宅稅改革をスタートさせる。

あるメディアは29日、重慶市の黃奇帆市長がインタビューを受けた際、重慶は大都市の中で唯一、限定購入を行っていない都市であることを明らかにしました。不動産稅はすでに効果を発揮しました。

この時、國家の関係部委員會から不動産稅改革の試行業(yè)務(wù)を明確に加速させ、全國に徐々に1年間に拡大させた。

今年1月27日夜、上海、重慶はそれぞれ28日から一部の個人住宅に不動産稅を徴収する改革の試行作業(yè)を本格的に開始すると発表しました。

中國人民大學(xué)金學(xué)院の安體富教授は、不動産稅改革は地方政府の主體的な稅金源の確立に有利であり、地方政府の土地売卻収入への過度の依存からの脫卻に役立ち、更に重要なのは、改革が一定の程度で不動産市場の調(diào)整に一定の役割を果たし、住宅購入者の住宅保有コストを増加させ、投資の投機(jī)的需要に打撃を與えることであると述べました。

かなりの一部の人は不動産稅の改革が住宅価格を急速に理性的に回帰させ、不動産の過熱を抑えることができると期待しています。

しかし、財務(wù)省の稅収政策研究室の孫鋼研究員は以前記者の取材に対し、「もっと多くの希望を寄せているのは住宅価格との関連度であり、今から見ると、このような希望は高すぎると予想されるかもしれない」と述べました。

不動産稅の効果については、新たな認(rèn)識が必要で、政策もさらなる改善が必要です。

安體富も、住宅価格の調(diào)整の観點から不動産稅が効果を発揮できるというが、役割は限られている。

未解決保障室は法律と制度を完備していなければならない。

國家統(tǒng)計データがこのほど発表したデータによると、今年1月から8月にかけて、全國保障住宅の稼働率は86%に達(dá)し、この進(jìn)捗狀況によって、今年の1000萬セットの保障住宅の著工目標(biāo)は達(dá)成しにくいということです。

國家統(tǒng)計局のデータによると、1月から8月にかけて、全國の住宅開発の累計投資額は前年同期比33.2%増加し、商品住宅の新規(guī)著工面積は同25.8%増加した。

今年に入ってから全國の住宅の新築面積の増加率は常に高位に維持され、住宅建設(shè)の力度の増大が最も主要な推進(jìn)要因の一つとなることを保障する。

専門家は、保障性住宅の建設(shè)を加速することは住宅の住宅復(fù)帰の屬性を?qū)g現(xiàn)するための長期的な解決ルートであり、公営住宅を含む保障性住宅の數(shù)の増加は、住宅価格の過度の上昇と需給の矛盾の改善に役立つと考えています。

事実上、住宅の建設(shè)を強(qiáng)化するために、地方政府に政策の徹底を促すために、企業(yè)が住宅の建設(shè)を保障することに參加することを勵まして、政府はいくつか土地、融資、稅金の優(yōu)遇などの方面の政策措置を打ち出しました。

中國指數(shù)研究院がこれまで発表した報告によると、これは主にいくつかの面で現(xiàn)れている。

中國はまだ住宅保障法を?qū)g施していません。各地方政府の建設(shè)保障住宅には法律的な制約がありません。行政審査制度が不健全で、地方政府が住宅建設(shè)を保障する原動力が足りないです。

第二に、不動産の建設(shè)、管理體制が不健全であることを保障する。

現(xiàn)在、我が國の保障不動産の建設(shè)は明確な成熟モデルがなく、制度設(shè)計に不足し、不動産の運営、管理體制が健全でないことを保障しています。この方面に関わる政策內(nèi)容はとても少なく、地方政府、不動産開発企業(yè)、金融機(jī)関などの関連機(jī)構(gòu)の探求は積極性が高くありません。

業(yè)界関係者はまた、保障性住宅の品質(zhì)管理は一部のところで依然として多くの抜け穴があり、監(jiān)督管理の仕事が厳しくて切実であると指摘しています。

各地は品質(zhì)を保障する面で必ず関連政策を制定し、監(jiān)督管理部門と関連責(zé)任を明確にし、有効な監(jiān)督管理手段を採用しなければならない。

問責(zé)制度の向上にはまだ明らかな役割を果たしていない。

「新國五條」が発令された時には、問責(zé)制を厳格に実施し、コントロール政策の実行が不十分で、仕事がうまくいかない関係責(zé)任者に対しては、責(zé)任を追及するまで協(xié)議を行うと規(guī)定されています。

これはかつて「新國五條」の中で一番厳しいとされていました。

だが、戸惑ったのは、家賃の高騰で問責(zé)される官僚を見たことがない。

ある業(yè)界関係者は、問責(zé)制度を通じてコントロール政策を?qū)g行したいと表明しました。

今年の7月、8月、二、三線都市は住宅価格の上昇が速すぎて、新しい「二、三線の購入制限令」を出産しました。

住建部はかつて一部の二、三線都市を購入制限リストに入れていました。これらの都市の責(zé)任者について相談するつもりです。

しかし、このリストはその後、住民建設(shè)部によって「もう登場しない」と確認(rèn)されました。

高策不動産顧問會長の李國平（微博）は、「経済參考報」の記者に対し、規(guī)制政策の実施過程で、問責(zé)メカニズムがいくつかの役割を果たした。

しかし、全體としては、責(zé)任を問う役割はまだ限られています。

李國平は、基準(zhǔn)と目標(biāo)を明確にしていない以外に、責(zé)任を問うこと自體にも矛盾があると考えています。

「各地の市場狀況はそれぞれ違っていて、比較的複雑です。

著実なレベルになると、地方政府は大きな自由空間を持っています。

最近の二、三線都市では、新規(guī)購入制限政策を?qū)g施する上での抵抗感とゲーム態(tài)度から、問責(zé)制度の無力さと無力さが見られます。