2020年春節(jié)期間，新型冠狀病毒肺炎不斷傳播。2月以來(lái)，全國(guó)“防疫戰(zhàn)”進(jìn)入了關(guān)鍵階段，社區(qū)又是其中至關(guān)重要的一環(huán)。在這場(chǎng)防疫中，開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)沖在了前面，扮演著重要角色。

作為中部的重要城市，武漢已成為萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利、龍湖等多家房企的重倉(cāng)地。房企在這里擁有多個(gè)社區(qū)，他們旗下的物業(yè)公司服務(wù)著數(shù)百萬(wàn)的業(yè)主。

武漢之外，主流房企物業(yè)品牌在全國(guó)服務(wù)的業(yè)主數(shù)量，預(yù)計(jì)在千萬(wàn)以上量級(jí)（含品牌輸出社區(qū)），在這場(chǎng)“居家隔離”的戰(zhàn)役中，物業(yè)部門(mén)與基層政府部門(mén)一起，承擔(dān)重任。

在人口管控、社區(qū)物資供應(yīng)等很多實(shí)際防控中，龍頭物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期積累的服務(wù)能力凸顯。近期，香港上市的物業(yè)股也走出了一波向好的行情，碧桂園、綠城服務(wù)、中海物業(yè)等公司股價(jià)上漲，反映了市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的樂(lè)觀預(yù)期。

事實(shí)上，去年以來(lái)，多家物業(yè)股已實(shí)現(xiàn)股價(jià)翻番，物業(yè)公司的估值比地產(chǎn)股高出幾倍甚至十幾倍，11家物業(yè)企業(yè)在2019年上市。今年，還將有更多的物業(yè)公司謀求上市。

分析人士認(rèn)為，隨著優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)逐漸受到認(rèn)可，本次疫情過(guò)后，龍頭物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步提升，行業(yè)兼并整合浪潮將會(huì)加劇。

參與社區(qū)防疫

多年來(lái)的城市化和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，造就了無(wú)數(shù)個(gè)相對(duì)封閉的住宅小區(qū)，從某種程度上說(shuō)，這為此次疫情防范工作提供了一些便利。

目前，主流房企基本都有自己的物業(yè)平臺(tái)，也擁有多年的社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。疫情發(fā)生以來(lái)，房企普遍從集團(tuán)層面啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，要求物業(yè)部門(mén)和基層政府協(xié)同，對(duì)旗下住宅小區(qū)、公寓等，實(shí)施消毒、體溫檢測(cè)、物資發(fā)放、疫情上報(bào)等工作。

以萬(wàn)科為例，春節(jié)期間，萬(wàn)科物業(yè)員工排班超過(guò)37萬(wàn)人次，平均每天值班超過(guò)5萬(wàn)人，守護(hù)著520萬(wàn)戶家庭。

不少物業(yè)借助科技便捷高效地完成防疫工作，如中海物業(yè)配置了感應(yīng)噴霧消毒設(shè)施，金地物業(yè)啟動(dòng)了機(jī)器人等。

隨著疫情的發(fā)展，對(duì)防疫工作的要求也進(jìn)一步強(qiáng)化。2月7日，廣州、合肥等城市公告稱，轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)將實(shí)行封閉式管理，而這將進(jìn)一步考驗(yàn)小區(qū)物業(yè)的工作。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，在疫情期間，龍頭物業(yè)能夠調(diào)動(dòng)更多的資源，比如大量采購(gòu)物資，讓業(yè)主足不出戶買(mǎi)菜購(gòu)物。

在碧桂園的一些小區(qū)，管家們?yōu)闃I(yè)主提供統(tǒng)一采購(gòu)服務(wù)，直接送到業(yè)主門(mén)口；龍湖的小區(qū)物管搭建了優(yōu)選蔬菜服務(wù)站，讓小區(qū)業(yè)主可以直接線上下單，并送到門(mén)口。

光大證券研報(bào)顯示，積極的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，在疫情中有利于增加業(yè)主的信任感和被服務(wù)感，從而有助于提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

在疫情中積極作為的物業(yè)企業(yè)，將進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主信任，同時(shí)為家政、養(yǎng)老、家居服務(wù)等服務(wù)場(chǎng)景建立強(qiáng)連接。除了本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，在武漢，火神山醫(yī)院以及雷神山醫(yī)院的建設(shè)得到了許多企業(yè)的支援，不少房企物業(yè)也加入了援助的隊(duì)伍中。

據(jù)了解，第一批64人的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍分別來(lái)自中建三局、醫(yī)管家、珠江、貴閣、惠之美、萬(wàn)科和金地7家物業(yè)企業(yè)，并從2月1日下午對(duì)醫(yī)院各區(qū)開(kāi)始基礎(chǔ)開(kāi)荒保潔。

其中，2月1日，萬(wàn)科物業(yè)為支援武漢火神山醫(yī)院，派出首批10名志愿者連夜開(kāi)展工作，以保障火神山醫(yī)院在2月2日晚上交付投用。

走出獨(dú)立行情

在疫情陰影的籠罩下，2月3日，開(kāi)市首日的地產(chǎn)股大幅下跌，A股共有67個(gè)地產(chǎn)股跌停。此后幾天，地產(chǎn)股仍處于震蕩之中。

相比之下，物業(yè)概念股卻是另一番景象，在較早開(kāi)市的香港資本市場(chǎng)，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、佳兆業(yè)美好、彩生活、新城悅等物業(yè)股股價(jià)均有不同程度的上漲。

從2月3日－7日，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)等龍頭，均實(shí)現(xiàn)了連續(xù)的上漲，碧桂園服務(wù)的累計(jì)漲幅約為10%。

截至2月7日，碧桂園服務(wù)的市值已達(dá)到790億港幣，超過(guò)了新城發(fā)展、富力地產(chǎn)等地產(chǎn)股的市值。上市不久的保利物業(yè)，市值也達(dá)到了338億港幣。

投資者為何看好物業(yè)股？彩生活首席執(zhí)行官黃瑋認(rèn)為，此次疫情是對(duì)物管行業(yè)的第二次價(jià)值發(fā)現(xiàn)，也是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

他舉例說(shuō)，彩生活在武漢管理了77個(gè)項(xiàng)目，其中有19個(gè)業(yè)主被確診感染新冠肺炎，發(fā)病率僅為萬(wàn)分之0.9。這得益于公司整體防控措施做得好。在疫情暴發(fā)初期，花樣年和彩生活集團(tuán)就調(diào)了1000萬(wàn)元用于防疫工作（到目前花了600萬(wàn)左右）。

以上是短期因素。從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)前景廣闊。“從基礎(chǔ)到增值，大物管規(guī)模將直沖3萬(wàn)億元”，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在年初預(yù)測(cè)稱。

過(guò)去一年，有6只物業(yè)股的股價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍上漲，分別是永升生活、佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)、雅生活、中海物業(yè)、新城悅（漲幅達(dá)213%）。丁祖昱說(shuō)，今年會(huì)繼續(xù)看好物業(yè)板塊。

市場(chǎng)前景和股價(jià)表現(xiàn)促使更多房企分拆物業(yè)上市。1月31日，北京鴻坤物業(yè)更新了在港交所的招股書(shū)，擬近期上市。

角逐頭部物業(yè)

從交易規(guī)模來(lái)看，2016年-2019年是房地產(chǎn)前所未有的“大牛市”。但長(zhǎng)期以來(lái)，很多人買(mǎi)房更看重投資價(jià)值，而忽略了物業(yè)管理。

突如其來(lái)的疫情讓人們發(fā)現(xiàn)，社區(qū)服務(wù)同樣重要。多個(gè)不同品牌的房企業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“好物業(yè)在這次疫情中太重要了?！?/p>

據(jù)悉，在某些住宅小區(qū)，物業(yè)部門(mén)每天都會(huì)和業(yè)主分享本小區(qū)的疫情等事。此舉令業(yè)主們頗為安心。

目前來(lái)看，物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)仍然不夠充分，未來(lái)的市場(chǎng)空間值得期待。有分析人士指出，龍頭房企旗下的物業(yè)平臺(tái)顯然具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但頭部物業(yè)格局未定。比如，四巨頭中的萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)旗下物業(yè)并未上市，口碑良好的龍湖物業(yè)也未上市。

從市值來(lái)看，2019年物業(yè)板塊雖然平均市值破百億，但超過(guò)平均值的也僅有5家頭部物業(yè)企業(yè)，市值最大的碧桂園服務(wù)就占行業(yè)總市值的32.1%。此前，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的期許是，不達(dá)千億市值就不上市。

營(yíng)業(yè)收入方面，目前收入最高的物業(yè)公司依然是未上市的萬(wàn)科物業(yè)，預(yù)計(jì)2019年?duì)I收超過(guò)120億。其他物業(yè)目前未能達(dá)到百億級(jí)別，從業(yè)者普遍認(rèn)為，該行業(yè)的集中度仍有很大提升空間。

與房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯類(lèi)似，頭部物業(yè)首先也是沖規(guī)模，也即在管面積。目前，彩生活、萬(wàn)科、保利、招商善達(dá)等排在前面。

在這一過(guò)程中，僅僅依靠自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)不足以支撐大物業(yè)的擴(kuò)張，兼并收購(gòu)、輕資產(chǎn)輸出成為必然。

保利物業(yè)認(rèn)為，未來(lái)將是“大物業(yè)”時(shí)代，不僅是住宅社區(qū)、商業(yè)、寫(xiě)字樓，政府物業(yè)、城市服務(wù)也都將納入物業(yè)服務(wù)的范疇。

2019年，物管行業(yè)的收并購(gòu)已全面啟動(dòng)，有11家物業(yè)公司出現(xiàn)收購(gòu)行為，例如嘉寶物業(yè)收購(gòu)常發(fā)、中海物業(yè)收購(gòu)捷誠(chéng)、碧桂園服務(wù)收購(gòu)嘉凱城物業(yè)，等等。

億翰智庫(kù)指出，去年，上市物業(yè)公司在戰(zhàn)略擴(kuò)張中，對(duì)募集資金的使用比例普遍超過(guò)50%。例如，奧園健康將募集資金的72%用于擴(kuò)大規(guī)模；佳兆業(yè)美好的比例為70%；彩生活和時(shí)代鄰里則達(dá)到65%。

在非上市公司中，收并購(gòu)的腳步也在加快。如萬(wàn)科在入股戴德梁行成為第四大股東后，又在去年12月成立一家合資公司，開(kāi)展商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。

丁祖昱認(rèn)為，2020年的物管行業(yè)將產(chǎn)生分化，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，使之類(lèi)似于當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。在這種集中度提升的過(guò)程中，一批大型頭部物業(yè)公司將逐漸浮出水面。