2018年，萬科在深圳舉辦秋季例會(huì)，會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上“活下去”的標(biāo)語迅速點(diǎn)燃行業(yè)情緒。那時(shí)候，外界多數(shù)認(rèn)為萬科的這句“活下去”是對(duì)同行敲響的警鐘，誰也不曾想到，三年后的現(xiàn)在，“活下去”成為萬科當(dāng)下真實(shí)的存在。

萬科交出了一份差強(qiáng)人意的2021年年中報(bào)。自2008年年報(bào)之后，這還是萬科首次錄得凈利潤(rùn)下滑——中報(bào)顯示，今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝解釋了凈利潤(rùn)下滑的原因，也代表萬科管理層對(duì)萬科中長(zhǎng)期的規(guī)劃作了一次宣講。

祝九勝說，“整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，萬科的發(fā)展思維也要相應(yīng)做出調(diào)整。我們沒有把規(guī)模和速度作為唯一的目標(biāo)來看，會(huì)在規(guī)模和效益、短期和長(zhǎng)期、風(fēng)險(xiǎn)和收益之間權(quán)衡，萬科堅(jiān)持‘穩(wěn)字當(dāng)頭’，在我們的認(rèn)知里‘活下去’比什么都重要?！?/p>

正如過往一樣，萬科沒有像中海、華潤(rùn)乃至龍湖等同樣優(yōu)秀的企業(yè)一般給予市場(chǎng)確切的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)規(guī)劃。它把穩(wěn)健當(dāng)做是活下去的第一要?jiǎng)?wù)，這無可指摘。但是萬科，優(yōu)秀了許多年的萬科，外界對(duì)它的期許不僅是活下去，它還要活得好、活得久。

在其他優(yōu)秀同行依舊表現(xiàn)不錯(cuò)的情境下，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，也要讓投資者與業(yè)界同行看到它的潛力，看到它值得被高光的亮點(diǎn)。

檢討多元業(yè)務(wù)

萬科整體上的利潤(rùn)數(shù)據(jù)，相比上一個(gè)報(bào)告期都很難令投資者滿意。除了凈利潤(rùn)下滑之外，萬科的利潤(rùn)率水平也再度下探。根據(jù)萬科管理層口徑，萬科中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

即便萬科利潤(rùn)率已經(jīng)跌幅明顯，但萬科管理層認(rèn)為未來兩年這種壓力仍會(huì)存在。

萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華分析稱，2017年以來，萬科地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)。從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端，可以看到萬科從一季度、中期乃至全年也可能會(huì)是這樣一個(gè)邏輯，且未來兩年還會(huì)有一定的毛利率的壓力。

利潤(rùn)下滑以及未來體現(xiàn)，是業(yè)績(jī)中最受關(guān)注的方面。投資者提問的第一個(gè)問題，也直指于此。祝九勝形容說，現(xiàn)在心情比較忐忑：“這就像讀書時(shí)候的感覺，期中考成績(jī)出來，沒考好怎么回答老師。”

祝九勝也解釋了凈利下滑的幾個(gè)原因，他認(rèn)為，主要有三，第一銷售規(guī)模的增長(zhǎng)有限；第二開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降較快，其中地價(jià)占比在不斷升高，這會(huì)逐步體現(xiàn)到以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上；第三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來的影響，轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來還需要時(shí)間。

萬科年中報(bào)中雖然對(duì)外發(fā)布了物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、倉儲(chǔ)物流和商業(yè)管理的部分經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，但是在報(bào)表中，營(yíng)收和盈利卻沒有得到一個(gè)確切的體現(xiàn)。加之許多多元化業(yè)務(wù)并非完全并表，投資者與同行也很難從中看到萬科在這方面的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

祝九勝坦言，對(duì)萬科轉(zhuǎn)型后的新業(yè)務(wù)，有很多檢討的地方?！叭f科當(dāng)時(shí)對(duì)完成這個(gè)過程所需要的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力，是嚴(yán)重估計(jì)不足，或者是嚴(yán)重低估，今天來復(fù)盤、檢視、檢討，我們當(dāng)年樂觀了?！?/p>

祝九勝稱，“萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，也要轉(zhuǎn)變看待它的貢獻(xiàn)點(diǎn)或者是貢獻(xiàn)體現(xiàn)的看法。即使所有的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)做得很好，都成功了，它對(duì)傳統(tǒng)的銷售規(guī)模和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)恐怕還是有限。它能形成貢獻(xiàn)的是一家公司的企業(yè)價(jià)值，或者是中長(zhǎng)期的估值?！?/p>

廣撒網(wǎng)慎撈魚

從另一個(gè)方面來看萬科，它的經(jīng)營(yíng)策略、財(cái)務(wù)指標(biāo)，依然能讓外界看到一家龍頭房企的審慎和穩(wěn)健。

萬科今年一季度末實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部歸綠檔，并繼續(xù)保持。截至2021年6月底，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。此外，上半年萬科綜合融資成本為4.27%，同比下降32個(gè)基點(diǎn)。

祝九勝稱萬科膽子小，一直是穩(wěn)健為主，因此長(zhǎng)期賬面上的現(xiàn)金都會(huì)比較多?！叭f科20年來凈負(fù)債率在行業(yè)中是最低區(qū)間，20年來的凈負(fù)債率都是在40%以下。這是萬科一貫的風(fēng)格，這種風(fēng)格給萬科帶來的好處不如階段性采取激進(jìn)風(fēng)格對(duì)股東的回報(bào)多，萬科覺得在追求對(duì)股東回報(bào)之前，能夠長(zhǎng)期穩(wěn)健、長(zhǎng)期活下去，可能比短期的回報(bào)更優(yōu)先?！?/p>

萬科持有的現(xiàn)金達(dá)到了前所未有的體量，作為一家擅于收并購、合作拿地的房企來說，當(dāng)下的機(jī)會(huì)是前所未有的。在業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的問題時(shí)也表示， 對(duì)于萬科而言，應(yīng)該去做一些有利于整個(gè)行業(yè)的事。無論什么樣的同行，都有過不同的接觸和合作，萬科的項(xiàng)目如果按照個(gè)數(shù)來算，大約7成是合作的。

祝九勝還對(duì)收購恒大的傳聞以及入股泰禾的進(jìn)展做出了回應(yīng)。祝九勝告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“萬科與恒大在過往就有項(xiàng)目層面的合作，最近幾個(gè)月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性合作?！倍鴮?duì)萬科戰(zhàn)投泰禾的進(jìn)展，祝九勝表示，“我們有成立一個(gè)小組與他們密切聯(lián)系，提供一些建議，符合條件的項(xiàng)目會(huì)履約。”

“合作就要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這是我們的基本考慮。當(dāng)然，合作的效果要靠客戶來檢驗(yàn)，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說帶來不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問題?！弊＞艅購?qiáng)調(diào)。

而對(duì)萬科股價(jià)今年整體承壓的問題，萬科董秘朱旭也表示，“公司股價(jià)下跌幅度確實(shí)較大，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的跌幅也較大?！?/p>

朱旭稱，股價(jià)下跌可能受到很多因素影響，但是在長(zhǎng)期還是要看到公司能不能為股東創(chuàng)造長(zhǎng)期的價(jià)值，管理層也會(huì)為此一直努力?！叭f科事業(yè)合伙人也有持股，合伙人與股東都是感同身受的。”