経営者や投資家として、最も関心を持っているのは一定の資金を投入して得られた報酬はいくらですか？

ROE、ROICは不動産企業(yè)の収益水準(zhǔn)を反映する最も核心的な二つの指標(biāo)である。

ROE=純利益/株主持分は、この指標(biāo)は株主持分の収益水準(zhǔn)を反映し、指標(biāo)値が高いほど、投資による?yún)б妞撙い长趣蚴兢筏皮い蓼埂?/p>

一方、ROIC=EBIT(1-稅率)/(有利子負債+権益)は、この指標(biāo)は企業(yè)の投資資本の収益水準(zhǔn)を反映しています。その中の投資資本は、株主持分も含め、企業(yè)の有利子負債も含まれています。同様に、指標(biāo)値が高いほど、収益が高いことを示しています。

実際の応用の過程で、大部分の人はROEという指標(biāo)で企業(yè)の収益水準(zhǔn)を分析することに慣れています。

しかし、ROE=資産回転率×純利益率×権益乗數(shù)は、企業(yè)の回転率と純利益と関係がある以外に、企業(yè)財務(wù)のてこと同じ比例で、財務(wù)レバレッジが高いほど、ROEが高いということを知っています。

したがって、ネットワークを張って標(biāo)的を合わせる時に、この指標(biāo)は企業(yè)全體の投資資本の見返り水準(zhǔn)を客観的に反映することができません。

ROICのこの指標(biāo)は負債と権益を互いに相當(dāng)な位置に置いて、企業(yè)の業(yè)績と資源の占用との関係をより正確に反映しています。

ベンチマーク企業(yè)の2010年のROICは大體9-14%の間にあります。

規(guī)模/成長性指標(biāo)：不動産企業(yè)において、規(guī)模性を評価するいくつかのコア指標(biāo)は、売上高、総資産規(guī)模、総土地備蓄面積を含む。

不動産市場の過去十年間の「規(guī)模論のみ」の発展過程で、一つの企業(yè)の販売規(guī)模は企業(yè)の業(yè)界における地位を表しています。

もっと大きな販売規(guī)模で、より多くの土地の備蓄も一時的に上場の基本的な要求になりました。

業(yè)界の中で萬科、恒大類のような高回転企業(yè)が作った一連の驚くべき數(shù)字の背後には、もっと多くの中小不動産會社が座りきれなくなりました。

彼らは二、三年前、自分と同じ規(guī)模の企業(yè)が今は自分を後にしています。その原因はどこですか？だから、規(guī)模の比較は企業(yè)の発展の位置づけと発展速度の反省のように思います。企業(yè)の売上高の平均成長率、土地存続比（土地備蓄の持続可能な発展を反映する指標(biāo)）と総資産の成長率は業(yè)界の平均成長速度に追いつきますか？

営利性指標(biāo)：不動産企業(yè)ごとに利益指標(biāo)に注目しているのは間違いないが、企業(yè)ごとに利益を?qū)g現(xiàn)するルートは異なる。

企業(yè)の純利益率に影響する要因は主に以下の4つの方面を含みます。1プロジェクト自體の屬性は主に企業(yè)全體の粗利率によって評価されます。

A企業(yè)のここ數(shù)年の粗利益率は50%、ひいては60%以上に達しています。

理由は、プロジェクトが第一線の都市のハイエンドの不動産価格に集中しており、価格が高く、土地のコストが低いため、建設(shè)コストと模範(fàn)企業(yè)の差は大きくない。

龍湖、萬科などの有名企業(yè)はここ數(shù)年の粗利益率は30%から40%の間に集中しています。

2コストのコントロール能力は、主に3つの費用/営業(yè)収入の比率で評価され、これは主に企業(yè)の費用コントロール能力を反映しています。

3稅務(wù)計畫能力は、主に稅引き係數(shù)（純利益/稅引き前利益）によって評価され、不動産業(yè)界は土地増値稅の増設(shè)によって、収益モデルに重大な変化が生じたのはなぜですか？

高純利率の核心原因に転化できません。

A企業(yè)の稅金負の係數(shù)は0.36であり、ベンチマーク企業(yè)の稅金負の係數(shù)は0.6-0.7の間にあるので、企業(yè)の粗利率の優(yōu)位性は正味金利の優(yōu)位に転化していません。

しかし、不動産企業(yè)にとっては、稅務(wù)計畫は一定の空間に存在し、長期的に育成が必要な能力の一つです。

4投資不動産の規(guī)模と全體の運営レベルは、香港株上場企業(yè)の中で、投資不動産評価の利益は純資産に計上できるため、純利益率に大きな影響を與えています。

私達は普通不動産企業(yè)の純利益率について話していますが、不動産販売の純利益率はもっと多いです。

投資財産を含めて利潤率を評価することは重要な評価指標(biāo)となります。

健全性指標(biāo)：コアは、2つの指標(biāo)に注目する。債務(wù)返済能力に影響を與える資産負債率、および企業(yè)のキャッシュフローの狀況。

A企業(yè)の全體的な貸借対照率はより高い（80%を超え、業(yè)界全體のレベルは75%）であり、全體の負債構(gòu)造を分析し、前受金を差し引いた資産負債率（または有利子負債の持分比率を採用する）は依然として高い（60%を超え、業(yè)界のベンチマークは40%を超える）であり、企業(yè)の有利子負債レベルが高いと説明し、流動資産における現(xiàn)金及び非制限現(xiàn)金、有利子負債における帳簿年齢を細分化し、短期債務(wù)のリスクがあるかどうかについて説明する。

キャッシュフローについては、経営的キャッシュフロー、投資的キャッシュフロー、融資的キャッシュフローの三つの面から分析し、比較する。

例えば、新しい鴻基は、慎重な財務(wù)戦略を?qū)g行しており、経営キャッシュフローはほぼ正のままであり、一定の規(guī)模を備えており、融資性キャッシュフローを厳格に制御しており、債券融資にはほとんど頼らない。

萬科も同様に資金の安全を重視しています。この二年間で営業(yè)キャッシュフローはプラスの二十億円以上を維持しています。

國內(nèi)のほとんどの不動産メーカーはここ數(shù)年、高財務(wù)レバレッジ（経営的キャッシュフローはほぼマイナスで、融資活動のキャッシュフローが持続的に高まっている）の規(guī)模拡大による潛在的なリスクにより、2011年の淡市の狀況下でキャッシュフローの表現(xiàn)が際立っている。

運営効率指標(biāo)：1企業(yè)全體の資源使用効率を反映する：総資産回転率または在庫回転率。

指標(biāo)値が高いほど、企業(yè)の資産の使用効率が高いことが反映されます。

指標(biāo)値は、製品の種類、開発運営全體のサイクルなどの要因によって影響されます。

一人當(dāng)たりの売上高、一人當(dāng)たりの純利益、一人當(dāng)たりの販売面積、操業(yè)面積などを含む。

企業(yè)の経営パターンによって適切な指標(biāo)を選択して比較してみると、A企業(yè)のプロジェクトは第一線の都市に集中しており、価格も高いため、一人當(dāng)たりの純利益が高い。

しかし、一人當(dāng)たりの開発面積は業(yè)界の低い水準(zhǔn)にあります。だから、総合的な比較を通じて、一人當(dāng)たりの効果が反映されます。

プロジェクトIRRは二つの指標(biāo)に関連して、プロジェクトの利潤率及びプロジェクトの開発運営周期に関するものである。

前者は基本的にプロジェクト自體の屬性によって決まるが、事業(yè)開発運営周期は各社の開発運営レベルによって決まる。

開発運営サイクルの中核は現(xiàn)金から現(xiàn)金までのサイクルで、具體的には持地-著工、著工-前売、前売-竣工の期間に分けられます。

プロジェクトIRRのレベルを高めるには、各サイクルの時間を短縮する必要がありますが、一定規(guī)模の不動産會社に対しては、著工から竣工までのサイクルの差はあまり大きくなく、コアギャップは主に先端の前案と設(shè)計周期、後端販売のデモンストレーションサイクルに反映されます。

これらの指標(biāo)は企業(yè)の製品の標(biāo)準(zhǔn)化、核心の仕事の前置、および各業(yè)務(wù)の一環(huán)の管理水準(zhǔn)と密接に関連しています。

プロジェクトIRRは會社全體の業(yè)績表現(xiàn)の基礎(chǔ)を決めるものですが、単項目のIRRレベルを過度に重視すると、會社全體の価値が最大化することができなくなります。

これは企業(yè)の政策決定者が必要で、會社全體の財務(wù)の角度から考えて、実際の運営過程の中で、明確な方向誘導(dǎo)があって、所得も失って、最終的に企業(yè)全體の価値の最大化を?qū)g現(xiàn)します。

財務(wù)評価の枠組み體系の構(gòu)築は、企業(yè)を理解するために良い切り口を提供し、企業(yè)の業(yè)績から資源能力に至るまで、より全面的で深く分析しています。

しかし、財務(wù)分析はあくまでも結(jié)果を反映しており、企業(yè)の業(yè)績に影響を與える固有の駆動力、例えば戦略方向、人的資源狀況、執(zhí)行力、企業(yè)文化などは財務(wù)分析の枠組みの外で注目すべき問題である。